Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua căn hộ, người mua cần xác định đúng loại giao dịch. Căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư, căn hộ hình thành trong tương lai và căn hộ mua lại từ chủ sở hữu không dùng cùng một bộ điều kiện pháp lý.
Checklist pháp lý trước khi mua căn hộ
- Xác định loại giao dịch. Hỏi rõ đây là nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai hay giao dịch mua lại. Nếu chỉ đang chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải kiểm tra điều kiện riêng của việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Kiểm tra tư cách và quyền bán. Với căn hộ mua lại, đối chiếu người bán với Giấy chứng nhận và kiểm tra người đại diện hoặc giấy ủy quyền nếu có. Với giao dịch từ chủ đầu tư, đối chiếu pháp nhân ký hợp đồng và thông tin dự án đã công khai.
- Kiểm tra điều kiện của căn hộ. Căn hộ mua lại thông thường phải có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ. Một số giao dịch được miễn yêu cầu Giấy chứng nhận; không nên áp dụng ngoại lệ này cho mọi trường hợp.
- Đối chiếu hồ sơ theo trạng thái dự án. Với nhà ở hình thành trong tương lai, cần kiểm tra điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Việc dự án đủ điều kiện mở bán không đồng nghĩa chắc chắn căn hộ sẽ được cấp Giấy chứng nhận vào một ngày cụ thể.
- Đọc toàn bộ hợp đồng và phụ lục. Hợp đồng mua bán căn hộ cần làm rõ diện tích sử dụng riêng, phần sở hữu chung, thời hạn sử dụng tòa nhà theo hồ sơ thiết kế, tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, giá dịch vụ quản lý trước hội nghị nhà chung cư lần đầu và trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì.
- Tách các khoản tiền. Kinh phí bảo trì 2% không phải phí quản lý vận hành. Quy định 2% tại Điều 152 Luật Nhà ở áp dụng cho căn hộ hoặc phần diện tích do chủ đầu tư bán, cho thuê mua trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
- Kiểm tra thế chấp và giải chấp. Nếu căn hộ hoặc dự án đang thế chấp, yêu cầu tài liệu thể hiện cách xử lý trước khi thanh toán. Không chỉ dựa vào cam kết miệng của bên bán.
Ba điểm không nên suy diễn
- Pháp lý của dự án không thay thế Giấy chứng nhận của từng căn hộ trong giao dịch mua lại.
- Đủ điều kiện bán không phải cam kết chắc chắn về thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
- Đặt cọc là thỏa thuận của các bên, không phải bước bắt buộc giống nhau trong mọi giao dịch.
Nguồn kiểm tra: Luật Nhà ở 27/2023/QH15, Điều 160, 163 và 152; Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, Điều 14, 24 và 26. Kiểm tra ngày 26/08/2026.
Đây là checklist sàng lọc ban đầu. Hồ sơ cần kiểm tra có thể khác theo loại căn hộ, chủ thể giao dịch và tình trạng thế chấp thực tế.
