Bài này chỉ nói về mua bán lại căn hộ đã có chủ sở hữu và đã có Giấy chứng nhận. Mua căn hộ lần đầu từ chủ đầu tư hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là quy trình khác.
Quy trình mua bán lại căn hộ chung cư
- Kiểm tra điều kiện giao dịch. Đối chiếu Giấy chứng nhận, người có quyền bán và tình trạng hôn nhân hoặc đại diện khi cần. Căn hộ không được có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên và không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ.
- Thỏa thuận nội dung giao dịch. Hợp đồng cần mô tả căn hộ, phần sở hữu chung và riêng, giá, phương thức thanh toán, thời điểm bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên. Các bên nên ghi rõ việc xử lý phí quản lý, nghĩa vụ tài chính còn tồn và hồ sơ bàn giao.
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Với giao dịch mua bán nhà ở giữa các cá nhân, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Loại thuế, lệ phí, người nộp và hồ sơ áp dụng phải được xác định theo giao dịch và quy định thuế, đất đai hiện hành; không nên dùng một danh sách giấy tờ cũ cho mọi hồ sơ.
- Nộp hồ sơ đăng ký sang tên. Các bên có thể thỏa thuận bên thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan tiếp nhận, thành phần hồ sơ và thời hạn giải quyết thực hiện theo thủ tục đất đai đang áp dụng tại thời điểm nộp.
- Bàn giao căn hộ và hồ sơ. Lập biên bản ghi chỉ số điện, nước, thẻ ra vào, công nợ quản lý, chỗ để xe và các tài liệu liên quan. Đây là bước thực tế theo thỏa thuận, không thay thế thủ tục đăng ký sang tên.
Không dùng quy trình này cho trường hợp nào?
Nếu căn hộ chưa có Giấy chứng nhận và các bên đang chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cần kiểm tra điều kiện tại Điều 49–51 Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu mua trực tiếp từ chủ đầu tư, phải kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và hợp đồng tương ứng.
Nguồn kiểm tra: Luật Nhà ở 27/2023/QH15, Điều 160–164; Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, Điều 44 và Điều 49–51. Kiểm tra ngày 26/08/2026.
