Các Nội Dung Chính
Bài viết giải thích khung pháp luật hiện hành ở mức thông tin chung; quyền của một căn hộ cụ thể còn phụ thuộc hồ sơ dự án, loại tài sản, quyền sử dụng đất và hợp đồng.
Quyền sở hữu căn hộ không đồng nhất với tuổi thọ công trình
Luật Nhà ở 2023 điều chỉnh riêng quyền sở hữu nhà ở, thời hạn sử dụng nhà chung cư, việc kiểm định an toàn, phá dỡ và cải tạo, xây dựng lại. Thời hạn sử dụng hoặc tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà không có nghĩa quyền sở hữu căn hộ tự động hết vào một con số 50 hoặc 70 năm.
Nguồn chính thức: Luật Nhà ở 27/2023/QH15 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
Cần phân biệt bốn lớp thông tin
- Loại tài sản: nhà ở, căn hộ du lịch, phần diện tích thương mại hoặc loại công trình khác.
- Quyền sử dụng đất của dự án: mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất.
- Chủ thể mua: cá nhân, tổ chức trong nước hoặc chủ thể nước ngoài có điều kiện khác nhau.
- Hồ sơ căn hộ: hợp đồng, giấy chứng nhận và các hạn chế được ghi nhận.
Vì vậy, không nên dùng công thức “chung cư sở hữu vĩnh viễn” hoặc “căn hộ 50 năm” nếu chưa xác định đủ bốn lớp trên.
Công chứng hợp đồng
Không phải mọi giao dịch liên quan đến căn hộ đều áp dụng một yêu cầu công chứng giống nhau. Cần xác định loại giao dịch, các bên tham gia và ngoại lệ luật định. Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với chủ đầu tư và giao dịch chuyển nhượng giữa các cá nhân có thể thuộc các quy tắc khác nhau.
Khi nhà chung cư không còn bảo đảm an toàn
Cơ quan có thẩm quyền thực hiện kiểm định, đánh giá và xử lý theo tình trạng công trình và phương án cải tạo, xây dựng lại. Quyền tái định cư, bồi thường hoặc bố trí chỗ ở phụ thuộc phương án được phê duyệt và điều kiện của từng trường hợp; không thể hứa trước rằng mọi chủ sở hữu tự động nhận căn mới hoặc chỉ trả phần chênh lệch.
Checklist người mua
- Xác định đúng loại tài sản và mục đích sử dụng.
- Kiểm tra quyền sử dụng đất và thời hạn dự án.
- Đọc hợp đồng và giấy chứng nhận của đúng căn hộ.
- Không suy luận thời hạn sở hữu từ tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà.
