Các Nội Dung Chính
Pháp luật áp dụng cho cá nhân và doanh nghiệp phụ thuộc loại tài sản, hoạt động và giao dịch; không thể rút gọn thành một bảng “cá nhân” đối lập tuyệt đối với “doanh nghiệp”.
Quyền sử dụng đất và thời hạn
Thời hạn sử dụng đất được xác định theo loại đất, mục đích sử dụng, hình thức Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, dự án và văn bản cụ thể. Đất ở có thể được sử dụng ổn định lâu dài, nhưng không nên diễn đạt thành mọi tài sản của cá nhân đều “vĩnh viễn”. Tương tự, không phải mọi đất do doanh nghiệp sử dụng đều có chung một thời hạn 50–70 năm.
Nguồn chính thức: Luật Đất đai 31/2024/QH15.
Nghĩa vụ thuế phải tách theo người nộp thuế
Cá nhân và doanh nghiệp có thể chịu các sắc thuế, căn cứ tính thuế và thủ tục khác nhau. Không nên dùng công thức chung “2% hoặc 25% lợi nhuận” cho cá nhân, cũng không nên cộng thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng thành một nghĩa vụ mặc định cho mọi giao dịch. Hồ sơ cụ thể phải được đối chiếu với văn bản thuế hiện hành.
Điều kiện kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh và các yêu cầu theo dự án. Mức “vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng” là quy tắc thuộc khung pháp luật cũ và không nên tiếp tục trình bày như điều kiện chung hiện hành.
Nguồn chính thức: Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Giao dịch qua sàn
Không có cơ sở để nói mọi giao dịch bất động sản đều bắt buộc thực hiện qua sàn. Cần xác định loại bất động sản, chủ thể kinh doanh, nghĩa vụ công khai thông tin, mẫu hợp đồng và thủ tục áp dụng cho giao dịch cụ thể.
Checklist phân loại trước khi áp dụng luật
- Ai là chủ thể: cá nhân, hộ gia đình hay doanh nghiệp?
- Tài sản và loại đất là gì?
- Đây là chuyển nhượng tài sản có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng dự án?
- Văn bản nào xác định quyền, thời hạn và nghĩa vụ?
- Thuế nào áp dụng cho đúng người nộp thuế và giao dịch?
