Các Nội Dung Chính
Quản lý nhà chung cư chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở và Quy chế do Bộ Xây dựng ban hành; mỗi tòa nhà còn có nội quy riêng được thông qua đúng thẩm quyền. Nội quy của một tòa nhà không tự động trở thành quy định chung cho mọi chung cư.
Ba lớp quy tắc cần phân biệt
- Quy định quốc gia: Luật Nhà ở 27/2023/QH15 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đã được sửa đổi và hợp nhất tại 17/VBHN-BXD ngày 24/03/2026.
- Quy định địa phương: hướng dẫn và khung giá thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong các trường hợp luật giao.
- Nội quy tòa nhà: áp dụng cho tòa nhà cụ thể, nhưng không được trái luật hoặc vượt thẩm quyền.
Ai quyết định việc gì?
- Hội nghị nhà chung cư: với nhà nhiều chủ sở hữu, quyết định việc bầu Ban quản trị, nội quy, quy chế hoạt động và thu chi, giá dịch vụ quản lý vận hành, sử dụng kinh phí bảo trì, kế hoạch bảo trì và các nội dung thuộc Điều 145 Luật Nhà ở.
- Ban quản trị: thực hiện quyền và trách nhiệm tại Điều 147–148, ký hợp đồng quản lý vận hành hoặc bảo trì trong phạm vi được giao, quản lý kinh phí bảo trì và báo cáo Hội nghị. Quyết định vượt quá quyền, trách nhiệm không có giá trị pháp lý.
- Đơn vị quản lý vận hành: cung cấp dịch vụ theo hợp đồng và phải đáp ứng điều kiện pháp luật. Chung cư có thang máy phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành thực hiện.
- Chủ sở hữu và người sử dụng: tuân thủ nội quy, sử dụng đúng công năng, đóng các khoản theo quy định và hợp đồng, đồng thời có quyền yêu cầu công khai thông tin thuộc phạm vi quản lý.
Khi nào phải có Ban quản trị?
Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị. Nhà có một chủ sở hữu hoặc nhà nhiều chủ sở hữu nhưng dưới 20 căn hộ có thể thống nhất thành lập hoặc không thành lập Ban quản trị.
Cách kiểm tra một quy định tại tòa nhà
- Xác định văn bản là luật, quy chế quốc gia, quy định địa phương, nội quy tòa nhà hay điều khoản hợp đồng.
- Kiểm tra chủ thể ban hành có đúng thẩm quyền không.
- Đối chiếu biên bản Hội nghị nhà chung cư và quy chế hoạt động nếu nội dung cần biểu quyết.
- Không mặc định một biện pháp như cắt điện, nước hoặc một tỷ lệ biểu quyết cũ còn hiệu lực nếu không có căn cứ hiện hành đúng trường hợp.
Nguồn kiểm tra: Luật Nhà ở 27/2023/QH15, Điều 145–150; 17/VBHN-BXD ngày 24/03/2026 hợp nhất Thông tư 05/2024/TT-BXD và các sửa đổi. Kiểm tra ngày 26/08/2026.
