Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản 2026: 7 Điểm Mới Theo Công Văn 8472/CT-QLNT

Ngày 06/11/2026, Cục Thuế ban hành Công văn số 8472/CT-QLNT kèm Phụ lục hướng dẫn thống nhất chính sách thuế TNCN và lệ phí trước bạ đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Văn bản này hệ thống hóa toàn bộ quy định mới đang có hiệu lực từ nửa cuối năm 2026 theo Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15, Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Nghị định 252/2026/NĐ-CP và chính sách giảm LPTB theo Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP, Thông tư 117/2026/TT-BTC.

Dưới đây là bảng tổng hợp và phân tích chi tiết 7 nội dung cốt lõi mà người mua, người bán và nhà đầu tư cần nắm rõ trước khi thực hiện giao dịch.

1. Thuế TNCN người bán phải nộp: 2% và cơ chế dời thời điểm tính thuế

Theo Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP và hướng dẫn tại Công văn 8472/CT-QLNT, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục áp dụng công thức:

Thuế TNCN phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (áp dụng cho cả cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú). Ví dụ, với một giao dịch chuyển nhượng trị giá 3 tỷ đồng, số thuế TNCN tương ứng là 60 triệu đồng.

Về trách nhiệm kê khai, bên chuyển nhượng (bên bán) là người trực tiếp khai và nộp thuế, thời điểm tính thuế là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua khai và nộp thay, thời điểm xác định thu nhập tính thuế sẽ dời sang lúc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Người giao dịch cần lưu ý yếu tố này vì nếu Bảng giá đất địa phương thay đổi giữa thời điểm công chứng và thời điểm sang tên, mức giá sàn tham chiếu cũng có thể thay đổi theo.

2. Khai giá thấp trên hợp đồng có giảm được thuế không?

Công văn 8472/CT-QLNT nêu rõ cơ quan thuế không yêu cầu người nộp thuế phải tự khai lại giá một cách tùy tiện. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi giá thấp hơn Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm tính thuế, cơ quan thuế sẽ tính lại theo bảng giá đất.

Đối với giao dịch gồm cả nhà và đất, phần đất tính theo bảng giá đất, còn phần nhà tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Ngoài việc không thể né thuế bằng cách ghi giá thấp, trường hợp cơ quan thuế phát hiện dấu hiệu kê khai không đúng giá thực tế hoặc trốn thuế, hồ sơ sẽ được chuyển bộ phận kiểm tra xử lý, hoặc chuyển cơ quan có thẩm quyền nếu có dấu hiệu tội phạm.

Người mua bán có thể xem thêm bối cảnh điều chỉnh giá đất tại bài viết Bỏ khung giá đất theo Luật Đất đai 2024: Giá đền bù và thuế chuyển nhượng thay đổi ra sao? để nắm rõ cách tính giá đất tiệm cận thị trường.

3. Điều kiện miễn thuế chuyển nhượng bất động sản: Siết chặt nhà ở duy nhất

Theo Điều 18 và Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, các trường hợp được miễn thuế TNCN vẫn tập trung vào hai nhóm chính nhưng điều kiện xét duyệt đối với tài sản duy nhất được quy định chặt chẽ hơn:

• Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho giữa người thân trực hệ: Giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ông bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai).
• Chia tài sản khi ly hôn: Theo thỏa thuận hợp pháp hoặc bản án, quyết định của Tòa án.
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam: Để được miễn thuế, cá nhân phải đáp ứng đồng thời cả 3 điều kiện:
  1. Tại thời điểm chuyển nhượng, người bán chỉ có quyền sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam. Nếu thời điểm đó người bán còn đứng tên một căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai khác, tài sản đang bán sẽ không được tính là duy nhất.
  2. Đã có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
  3. Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, thửa đất ở đó; nếu chỉ bán một phần thì phần chuyển nhượng không được miễn thuế.

4. Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai và góp vốn bằng BĐS

Đây là nhóm quy định tác động trực tiếp đến người mua căn hộ, nhà phố dự án theo hợp đồng mua bán (HĐMB) chưa ra sổ hồng:

• Cách xác định giá tính thuế: Khi cần xác định hoặc đối chiếu giá tính thuế đối với công trình, nhà ở hình thành trong tương lai, cơ quan thuế căn cứ theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá này, giá tính thuế sẽ áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.
• Thời hạn nộp hồ sơ 10 ngày: Thời điểm tính thuế là lúc nộp hồ sơ khai thuế, và thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (trong trường hợp không có thỏa thuận bên mua nộp thay). Do giao dịch chuyển nhượng HĐMB chưa thực hiện thủ tục sang tên sổ ngay, người bán rất dễ bỏ sót mốc 10 ngày này và phát sinh tiền phạt chậm nộp tờ khai.
• Góp vốn bằng bất động sản: Cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà ở vào doanh nghiệp chưa phải nộp thuế TNCN tại thời điểm góp vốn. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi chuyển nhượng phần vốn góp đó, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể.

Trước khi giao dịch các sản phẩm dự án đang trong giai đoạn ký HĐMB, bạn nên kiểm tra kỹ hồ sơ dự án theo hướng dẫn tại bài Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án để tránh rủi ro vướng điều kiện chuyển nhượng.

5. Lệ phí trước bạ 0,5% người mua phải nộp và cách tính với chung cư

Khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất, bên mua phải nộp lệ phí trước bạ theo mức thu phổ thông 0,5% (theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP).

Giá tính lệ phí trước bạ là bảng giá đất và giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Riêng trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ lấy giá hợp đồng làm căn cứ tính 0,5%. Đối với căn hộ chung cư, giá tính lệ phí trước bạ bao gồm cả giá trị đất được phân bổ theo hệ số quy định.

6. Ưu đãi giảm 10% lệ phí trước bạ đến hết ngày 28/02/2027

Theo Nghị quyết số 66.22/2026/NQ-CP và Thông tư số 117/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính, công dân nhận chuyển nhượng nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng được giảm 10% số lệ phí trước bạ phải nộp (tương đương mức thu thực tế còn khoảng 0,45%).

Chính sách này có hiệu lực từ ngày 15/08/2026 đến hết ngày 28/02/2027, nhưng đi kèm 3 điều kiện ràng buộc khá chặt về hạ tầng số của cả hai bên giao dịch:

• Điều kiện từ người mua: Phải sử dụng tài khoản định danh điện tử VNeID mức độ 2, thực hiện kê khai và nộp hồ sơ lệ phí trước bạ bằng phương thức điện tử.
• Điều kiện từ người bán (bên chuyển nhượng): Đã tích hợp thành công trên VNeID 5 nhóm thông tin cơ bản theo quy định cùng mã số thuế cá nhân và thông tin quyền sử dụng đất.
• Giới hạn mức giảm: Chỉ áp dụng 01 lần duy nhất cho mỗi loại tài sản đối với 01 công dân trong 01 năm, và số tiền lệ phí trước bạ được giảm tối đa không quá 05 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai. Với các bất động sản có giá trị cao, phần được giảm thực tế sẽ dừng ở mức trần này thay vì giảm tròn 10% trên toàn bộ số tiền LPTB.

7. Thủ tục kê khai gọn hơn nhờ liên thông Cơ sở dữ liệu quốc gia

Theo Nghị định 252/2026/NĐ-CP, quy trình tiếp nhận hồ sơ thuế và lệ phí trước bạ đã giảm bớt giấy tờ trùng lặp. Người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế hoặc lệ phí trước bạ nếu cơ quan thuế đã khai thác được đầy đủ dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia, hệ thống quản lý thuế hoặc phiếu chuyển thông tin do cơ quan đăng ký đất đai chuyển sang.

Đồng thời, người dân không phải nộp lại các chứng từ đã có sẵn trên hệ thống điện tử. Tuy nhiên, nếu người nộp thuế thuộc diện đề nghị miễn thuế hoặc giảm lệ phí trước bạ mà dữ liệu chứng minh chưa tự động đồng bộ, bạn vẫn phải chủ động kê khai và bổ sung hồ sơ đề nghị miễn, giảm theo quy định.

Để chuẩn bị đầy đủ bước sang tên sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người mua có thể tham khảo thêm quy trình tại bài Đăng ký biến động sau chuyển nhượng nhà đất hoặc theo dõi các cập nhật mới nhất trong chuyên mục Góc luật nhà đất.

Lưu ý thực tế cho người mua và người bán trước khi ký công chứng

Từ các quy định tổng hợp tại Công văn 8472/CT-QLNT, hai bên giao dịch nên kiểm tra 4 đầu việc trước ngày ra phòng công chứng:

1. Kiểm tra trạng thái tích hợp VNeID mức độ 2, mã số thuế cá nhân và thông tin quyền sử dụng đất của bên bán nếu muốn tận dụng gói giảm 10% LPTB trước hạn 28/02/2027.
2. Rà soát lịch sử đứng tên tài sản (bao gồm cả HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai) và mốc thời gian sở hữu 183 ngày nếu bên bán dự kiến làm hồ sơ miễn thuế nhà duy nhất.
3. Thống nhất rõ trong hợp đồng công chứng bên nào chịu trách nhiệm kê khai, nộp thuế và ghi nhận đúng giá trị giao dịch để tránh rủi ro hậu kiểm.
4. Với giao dịch chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai, đặt lịch nhắc nộp tờ khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng có hiệu lực nếu bên bán tự kê khai.