Dự luật bất động sản 2026: 7 dự thảo đáng chú ý

Ảnh minh họa về chính sách nhà đất, được tạo bằng AI.

Dự luật bất động sản 2026 đang được Quốc hội xem xét tập trung vào ba nhóm vấn đề: cách quản lý và tính nghĩa vụ tài chính về đất, phát triển nhà ở, và bảo vệ các bên trong giao dịch. Những đề xuất về thuế đất bỏ hoang, bán lại nhà ở xã hội hay tiền chờ cấp sổ có thể ảnh hưởng đến quyết định mua bán nếu được thông qua.

Cập nhật ngày 03/11/2026. Phạm vi tổng hợp: các diễn biến từ 03/08 đến 03/11/2026 tại Việt Nam.

Bảy dự thảo dưới đây gồm năm dự luật liên quan trực tiếp đến nhà đất và hai dự luật ảnh hưởng đến quá trình đầu tư, triển khai dự án. Các nội dung đang được thảo luận, tiếp thu và chỉnh lý; đề xuất trong dự thảo cần được phân biệt với quy định đã có hiệu lực.

Tổng hợp 7 dự luật và tiến độ xem xét

Luật Đất đai: giá đất và xử lý dự án chậm sử dụng đất

Dự thảo đề xuất xác định giá đất theo bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh, không tiếp tục quy định cơ chế giá đất cụ thể. Tại phiên thảo luận ngày 29/10, các đại biểu tập trung vào chất lượng dữ liệu, khả năng kiểm chứng và sự công bằng khi dùng cơ chế này để tính nghĩa vụ tài chính, bồi thường.

Đất dự án bỏ không hoặc chậm sử dụng thuộc nhóm được đề xuất xử lý bằng khoản thu tăng lũy tiến theo thời gian vi phạm. Dự thảo còn nêu mốc 60 tháng: nếu chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi. Nội dung này chỉ liên quan đến đất dự án thuộc phạm vi quy định, không phải mọi thửa đất ở chưa xây nhà.

Một nhóm sửa đổi khác là mã định danh duy nhất cho từng thửa đất, giấy chứng nhận bằng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau, và giảm yêu cầu nộp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Nguồn: Báo điện tử Chính phủ, nội dung trình Quốc hội ngày 22/10 và phiên thảo luận ngày 29/10/2026.

Luật Nhà ở: nhà cho thuê và điều kiện bán lại nhà ở xã hội

Nhà ở cho thuê là một trọng tâm của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Phiên thảo luận ngày 28/10 đề cập cơ chế phát triển nguồn cung cho thuê ổn định, chính sách nhà ở xã hội và quản lý, cải tạo chung cư.

Đối với nhà ở xã hội, nội dung được đại biểu dẫn tại dự thảo Điều 68 quy định: sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền, người mua vẫn chỉ được bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Đây là đề xuất có thể ảnh hưởng đến phạm vi người mua lại và khả năng chuyển nhượng của chủ sở hữu.

Các đại biểu đang yêu cầu làm rõ giá bán lại và điều khoản chuyển tiếp cho người đã mua theo chính sách cũ. Vì vậy, không thể dùng đề xuất này để kết luận một giao dịch bán lại hiện tại đã bị hạn chế theo luật mới.

Nguồn: Báo điện tử Chính phủ ngày 28/10/2026; Quốc hội thảo luận về điều kiện bán lại nhà ở xã hội.

Luật Kinh doanh bất động sản: khoản 5% chờ cấp sổ và chuyển nhượng dự án

Phiên thảo luận ngày 30/10 tập trung vào điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, trách nhiệm chủ đầu tư và cơ chế bảo vệ tiền người mua nhà hình thành trong tương lai.

Khoản đặt cọc và 5% giá trị hợp đồng còn lại chờ cấp giấy chứng nhận là hai khoản khác nhau. Các ý kiến về tài khoản phong tỏa, thời điểm phát hành bảo lãnh và điều kiện giải tỏa tiền cần được đọc đúng theo từng khoản. Trần đặt cọc 5% đã được quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Về chuyển nhượng dự án, một số đại biểu kiến nghị cơ chế chuyển nhượng có điều kiện khi chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai, để dự án có thể tiếp tục triển khai và Nhà nước thu được nghĩa vụ còn thiếu. Đây là kiến nghị đang được nghiên cứu, chưa phải quyền chuyển nhượng đã được chốt.

Nguồn: Báo điện tử Chính phủ ngày 30/10/2026; Bộ Xây dựng về kiến nghị chuyển nhượng dự án.

Dự luật thuế: đề xuất 0,2% với đất bỏ hoang

Ngày 23/10, Chính phủ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Phần liên quan trực tiếp đến nhà đất là đề xuất bổ sung thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Phạm vi đối tượng, thời điểm tính thuế và cách xử lý trường hợp chậm sử dụng do nguyên nhân khách quan còn được góp ý. Đề xuất này không đồng nghĩa mọi người sở hữu căn nhà thứ hai, hay mọi lô đất ở chưa xây dựng, đều phải chịu mức thuế 0,2%.

Chính phủ đề xuất luật có hiệu lực từ 01/01/2027. Mốc này vẫn là phương án trình Quốc hội, phụ thuộc nội dung được thông qua.

Nguồn: Tờ trình được Báo điện tử Chính phủ thông tin ngày 23/10, các vấn đề đại biểu yêu cầu làm rõ và đề xuất thời điểm hiệu lực của Bộ Tài chính.

Luật Đấu giá tài sản: tiền đặt trước 20–50% cho đất ở cá nhân

Chiều 03/11, Quốc hội thảo luận dự thảo quy định tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân. Đây là phạm vi cụ thể, không phải một mức đặt trước áp chung cho mọi loại tài sản đấu giá.

Các nội dung khác tập trung vào ngăn thông đồng, dìm giá, thổi giá rồi bỏ cọc; xử lý trường hợp người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến hủy kết quả. Với người tham gia đấu giá đất ở, khung tiền đặt trước là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền phải chuẩn bị trước phiên đấu giá.

Nguồn: Báo điện tử Chính phủ, phiên thảo luận ngày 03/11/2026.

Luật Đầu tư: ưu đãi phải gắn với thực hiện cam kết

Tại phiên thảo luận ngày 02/11, vấn đề được đặt ra là kết quả thực hiện cam kết phải trở thành căn cứ xét ưu đãi đầu tư. Hướng sửa đổi yêu cầu có tiêu chí đo lường và giám sát, đồng thời làm rõ trường hợp phải chấm dứt hoặc thu hồi ưu đãi do nhà đầu tư không đáp ứng điều kiện.

Đây là thay đổi liên quan đến môi trường đầu tư và trách nhiệm thực hiện dự án. Nó không tự xác nhận một dự án bất động sản cụ thể được hưởng ưu đãi nào.

Nguồn: Cổng thông tin Chính phủ ngày 02/11/2026.

Luật Đấu thầu: rút thủ tục, tăng trách nhiệm chủ đầu tư

Dự thảo được trình Quốc hội ngày 23/10 theo hướng đơn giản hóa thủ tục, tăng phân cấp và quyền chủ động của chủ đầu tư trong lựa chọn nhà thầu. Cơ chế kiểm tra, giám sát, cạnh tranh và minh bạch cũng là những nội dung cần hoàn thiện.

Đối với hoạt động xây dựng, điều cần theo dõi là thủ tục và trách nhiệm của từng bên khi tổ chức lựa chọn nhà thầu. Không thể từ định hướng rút thủ tục suy ra một dự án cụ thể đương nhiên được chỉ định thầu.

Nguồn: Báo điện tử Chính phủ ngày 23/10/2026.

Người mua nhà đất tại Quy Nhơn cần theo dõi gì?

Với người mua nhà ở xã hội, đề xuất về người được mua lại và điều khoản chuyển tiếp ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch chuyển nhượng sau này. Với người mua nhà hình thành trong tương lai, cơ chế bảo lãnh và quản lý khoản tiền chờ cấp sổ liên quan đến thời điểm thanh toán và mức bảo vệ tiền đã nộp.

Với người tham gia đấu giá đất ở, tiền đặt trước quyết định lượng vốn cần có trước phiên đấu giá. Với đất dự án chậm triển khai, cần theo dõi đồng thời nội dung sửa Luật Đất đai và dự luật thuế, vì đây là hai cơ chế tài chính, quản lý khác nhau.

Một dự luật được thảo luận ở cấp quốc gia không xác nhận tình trạng pháp lý của từng căn nhà hoặc dự án. Khi xem một sản phẩm cụ thể, các lớp hồ sơ pháp lý của dự án nhà ở vẫn là phần riêng cần phân biệt: đầu tư, quy hoạch và đất đai, thiết kế và xây dựng, cùng các yêu cầu chuyên ngành.

Các bài giải thích thủ tục và hồ sơ được tập hợp tại Góc luật nhà đất.