Các Nội Dung Chính
Khi căn hộ chưa có Giấy chứng nhận, giao dịch phù hợp có thể là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, không phải mua bán căn hộ đã có giấy tờ sở hữu. Trước khi đặt cọc hoặc thanh toán, cần xác định đúng hợp đồng và kiểm tra hợp đồng đó có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không.
Đối tượng được chuyển nhượng là gì?
Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong các hợp đồng được phép chuyển nhượng là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên mua trong hợp đồng với chủ đầu tư.
Những điều kiện chính cần kiểm tra
- Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho bên mua chưa được nộp tới cơ quan có thẩm quyền.
- Hợp đồng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, trừ trường hợp tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định hoặc phán quyết có hiệu lực.
- Nhà ở thuộc hợp đồng không bị kê biên hoặc thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý.
- Hợp đồng mua bán được xác lập theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Việc chuyển nhượng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Nếu một hợp đồng gồm nhiều căn và các bên chỉ muốn chuyển nhượng một căn, hợp đồng hoặc phụ lục phải được điều chỉnh trước khi thực hiện chuyển nhượng.
Người mua nên đối chiếu những gì?
Ở bước sàng lọc, nên đối chiếu bản hợp đồng và phụ lục, chủ thể đang đứng tên hợp đồng, tình trạng nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, tranh chấp, thế chấp và phạm vi nghĩa vụ thanh toán còn lại. Hồ sơ cụ thể và nghĩa vụ tài chính có thể khác theo hợp đồng và tình trạng thực tế; bài này không thay thế việc kiểm tra hồ sơ của luật sư, công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Khi nào phải chuyển sang quy trình mua bán căn hộ đã có Giấy chứng nhận?
Nếu căn hộ đã có Giấy chứng nhận và giao dịch là mua bán lại từ chủ sở hữu, đây không còn là phạm vi của chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp đó cần áp dụng quy trình mua bán lại căn hộ đã có Giấy chứng nhận.
Nguồn kiểm tra: Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, Điều 49–51; hiệu lực hiện hành được đối chiếu với Luật 43/2024/QH15. Kiểm tra ngày 28/08/2026.
