Điểm quan trọng của các lộ trình pháp lý liên quan đến chủ đầu tư

Đây là checklist thông tin chung. Việc một doanh nghiệp đáp ứng điều kiện pháp luật chung không tự động chứng minh một dự án cụ thể đã hoàn tất mọi thủ tục.

Kiểm tra tư cách và điều kiện của chủ đầu tư

Người mua nên kiểm tra pháp nhân, người đại diện, quyết định hoặc văn bản xác định vai trò chủ đầu tư đối với đúng dự án, cùng các thông tin công khai theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Điều kiện về vốn chủ sở hữu được xác định theo tổng vốn đầu tư và quy mô sử dụng đất của từng dự án. Tỷ lệ thường được nhắc đến chỉ có ý nghĩa khi nêu đúng mẫu số, quy mô dự án và văn bản áp dụng; nó không phải kết luận rằng doanh nghiệp chắc chắn đủ năng lực bàn giao.

Nguồn chính thức: Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Các mốc dự án phải kiểm tra riêng

• Văn bản về chủ trương đầu tư và lựa chọn/chấp thuận nhà đầu tư, nếu thuộc trường hợp áp dụng.
• Quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo hồ sơ dự án.
• Hồ sơ quy hoạch và xây dựng đúng giai đoạn, hạng mục.
• Văn bản của cơ quan cấp tỉnh về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, nếu giao dịch thuộc trường hợp này.

Bảo lãnh ngân hàng không phải quan hệ tài trợ vốn

Một ngân hàng cho chủ đầu tư vay hoặc hợp tác tài chính không đồng nghĩa người mua đã có bảo lãnh cho nghĩa vụ bàn giao. Khi bảo lãnh áp dụng, cần kiểm tra ngân hàng, loại cam kết hoặc thư bảo lãnh, người thụ hưởng, dự án/giai đoạn, điều kiện và nghĩa vụ được bảo lãnh. Không nên suy ra mỗi căn hộ mặc nhiên có bảo lãnh chỉ từ tên ngân hàng xuất hiện trong tài liệu bán hàng.

Phạt chậm bàn giao là vấn đề hợp đồng

Không có một mức 0,05% mỗi ngày được mặc định áp dụng cho mọi hợp đồng mua bán bất động sản. Mức phạt, lãi hoặc bồi thường phải được đọc trong hợp đồng cụ thể và đối chiếu với quy định pháp luật liên quan.

Checklist người mua

• Tra cứu đăng ký doanh nghiệp và đúng vai trò tại dự án.
• Đối chiếu từng văn bản với dự án, giai đoạn và sản phẩm mua.
• Kiểm tra tài khoản nhận tiền và người có thẩm quyền ký.
• Đọc điều kiện bàn giao, hoàn tiền, phạt vi phạm và giải quyết tranh chấp.