Các Nội Dung Chính
Có bao giờ bạn thắc mắc: Tại sao hai tòa nhà chung cư nằm giáp cạnh nhau, có cùng vị trí, cùng chung phân khúc và thậm chí có chung một chủ đầu tư, nhưng giá bán lại chênh lệch nhau một trời một vực? Một tòa đang được rao bán với mức giá lên tới 100 triệu đồng/m², trong khi tòa ngay bên cạnh giá chỉ vỏn vẹn khoảng 80 triệu đồng/m².
Bí mật thực chất không nằm ở chất lượng xây dựng hay tiện ích, mà nằm ở cụm từ: Pháp lý.
Tầm quan trọng của Sổ Hồng và tính an toàn pháp lý
Sự chênh lệch giá lớn đến như vậy thường xuất phát từ việc các căn hộ ở tòa nhà giá cao hơn (tòa A) sẽ ra được Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Ngược lại, những căn hộ ở tòa nhà rẻ hơn (tòa B) vẫn đang vướng mắc về mặt hồ sơ, chưa đủ điều kiện pháp lý để ra sổ cho cư dân.
Vậy làm thế nào để chúng ta – những người đi mua nhà – biết được dự án hoặc căn hộ mình sắp mua có khả năng ra sổ hay không? Rất đơn giản, trước khi quyết định “xuống tiền” hay đặt cọc, bạn nhất định phải xem qua một loại giấy tờ đặc biệt.
“Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai” – Tấm khiên bảo vệ người mua
Tờ giấy cực kỳ quan trọng này có tên gọi chính thức là: Văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.
Và văn bản này do Sở Xây dựng cấp. Dự án ở tỉnh, thành phố nào thì sẽ do Sở Xây dựng của địa phương đó trực tiếp xét duyệt và cấp phép.
Dựa trên quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản mới nhất (có hiệu lực từ năm 2024), chỉ khi chủ đầu tư sở hữu văn bản này, họ mới chính thức được phép:
- Ký Hợp đồng mua bán căn hộ trực tiếp với khách hàng.
- Tiến hành thu tiền của người mua nhà một cách hợp pháp.
Khi và chỉ khi có đủ các yếu tố trên, quyền lợi hợp pháp của bạn mới được pháp luật bảo hộ đầy đủ. Còn nếu dự án chưa có thông báo này mà trên thị trường vẫn rao bán, tiến hành lập “Hợp đồng đặt cọc”, “Thỏa thuận góp vốn” hay “Hợp đồng nguyên tắc”… thì nguy cơ rủi ro là cực kỳ cao. Dự án chưa được phép mở bán và bạn hoàn toàn có nguy cơ bị “giam vốn” hoặc vướng vào tranh chấp.
3 Điểm cốt lõi cần soi kỹ trên giấy thông báo
Tuy nhiên, đừng nghĩ rằng cứ có tờ giấy này trong tay là mọi chuyện đã hoàn tất. Có những dự án thực sự được cấp phép mở bán nhưng vẫn có vài điều cần lưu ý. Khi cầm Văn bản thông báo trên tay, bạn chỉ mất đúng 2 phút nhưng bắt buộc phải soi thật kỹ 3 thông số sau đây:
- Tổng số căn hộ được phép bán: Số lượng thực tế là bao nhiêu?
- Tầng cao tối đa của dự án.
- Số block (tòa nhà) được mở bán.
Giải bài toán thực tế
Trên thực tế có không ít “cái bẫy” khó thấy. Chẳng hạn, trong văn bản của Sở Xây dựng cấp chỉ cho phép bán đúng 1.000 căn hộ nằm ở 3 block. Thế nhưng, khi triển khai truyền thông và mở bán ra thị trường, con số dự án có thể bị khai khống lên đến 1.300 căn hộ.
Thực tế là có tới 300 căn hộ dư ra đó hoàn toàn nằm ngoài danh sách được phép kinh doanh.
Nếu bạn chẳng may thiếu tìm hiểu và “lỡ” mua đúng vào nhóm 300 căn hộ chưa được cấp phép đó, thì khả năng rất cao là căn hộ của bạn sẽ vĩnh viễn không thể ra sổ. Từ đó, kéo theo hàng loạt những rủi ro kiện tụng, tranh chấp dai dẳng không đáng có về sau.
Lời kết
Hiện nay, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ. Các chủ đầu tư lớn cũng liên tục tung ra thị trường hàng loạt sản phẩm mới với nhiều chính sách chiết khấu, thanh toán giãn tiến độ đầy hấp dẫn.
Tuy nhiên, đừng để mình “đắm chìm” trong những bài toán dòng tiền siêu lợi nhuận hay những lời hứa hẹn hào nhoáng mà quên đi yếu tố cốt lõi: Kiểm tra hồ sơ pháp lý thật kỹ càng trước khi ký bút xuống tiền. Mua nhà là tài sản lớn của cả đời người, sự cẩn trọng chưa bao giờ là thừa.
