Liên quan đến việc vay ngân hàng khi đi mua nhà Bất Động Sản, có nhiều ý kiến khác nhau và khuyên này kia nhưng không giải thích rõ ràng. Thế nên với kinh nghiệm đã từng vay tiền khi đi mua nhà, cùng với cũng có chút ít kiến thức liên quan, nên mình chia sẻ thêm để ai quan tâm thì sẽ biết được hình thức này.
Ngân hàng nó có quy tắc của ngân hàng, do đó bạn muốn đi vay để mua bất động sản thì bạn phải xét xem điều kiện của mình có đủ để vay hay không. Vậy thì ngân hàng sẽ xét cái gì?
- Bạn có gì thế chấp không? Có thể thế chấp ngay nhà đang định mua hoặc 1 Bất động sản khác, hoặc cả 2.
- Khả năng trả nợ của bạn như thế nào? Nghĩa là thu nhập sau khi trừ chi tiêu thì bạn còn bao nhiêu để trả cho ngân hàng theo tháng.
- Bạn có đủ tin để ngân hàng cho vay không? Là ngân hàng xét giấy tờ cá nhân, check CIC coi trong quá khứ bạn có dính nợ xấu không, có vay ngân hàng khác rồi đánh bài chuồn không…
Đây là 03 thứ để ngân hàng xét về bạn. Và do đó, số tiền TỐI ĐA bạn được vay tùy thuộc vào 03 cái này nó hài hòa. Cụ thể:
- Xét về Tài sản thế chấp: Ngân hàng có thể duyệt vay TỐI ĐA 70-80% giá trị tài sản theo ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG.
- Xét về thu nhập: Ngân hàng sẽ tính toán với thu nhập như thế thì vay được TỐI ĐA bao nhiêu tiền mà vẫn đảm bảo khả năng chi trả.
- Xét về cá nhân: Có được vay hay không được vay.
Giao của 03 cái này chính là số tiền TỐI ĐA bạn được vay. Cùng với nhu cầu của bạn thì sẽ ra số tiền CHÍNH THỨC bạn được vay.
Nghĩa là bạn muốn vay bao nhiêu thì ngân hàng xét rất nhiều thứ rồi cho ra con số, con số này ngân hàng đã tính toán kỹ rồi. Chứ không phải bạn muốn vay bao nhiêu thì được duyệt bấy nhiêu.
Có người khuyên chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản thế chấp, không thôi sẽ rủi ro. Thực chất phát biểu câu này không có cơ sở. Vì ngân hàng họ sợ rủi ro hơn người vay, do đó, họ đã tính toán rủi ro trước khi duyệt khoản vay cho bạn. Thế nên nếu bạn đừng khai man hồ sơ, thì thu nhập của bạn chắc chắn đủ sức trả cho khoản vay mà ngân hàng duyệt và không gặp vấn đề gì.
Thế nên, cái quan trọng là thu nhập của bạn có đủ chi trả cho khoản vay không, chứ không phải nên vay bao nhiêu % giá trị tài sản. Rủi ro ở đây là mất khả năng chi trả, mà điều này xảy ra khi bạn không có hoặc thu nhập không đủ chứ không phải bạn vay tỉ lệ bao nhiêu giá trị tài sản.
Ví dụ đơn giản nhất. Bạn mua nhà 4tỷ, vay 1.5ty (37.5%) mà thu nhập hàng tháng bạn tầm 20tr thì bạn vẫn CHẾT như thường. Còn bạn mua nhà 4tỷ, vay luôn 3.6ty (90%) mà thu nhập bạn tầm 100tr/tháng thì bạn vẫn khỏe re.
Thế nên rủi ro của vay không nằm ở vay bao nhiêu phần trăm giá trị tài sản, mà là thu nhập của bạn có đảm bảo trả nợ không. Cái này ngân hàng tính dùm cho bạn rồi, nên nếu bạn không khai man thu nhập thì không có gì phải xoắn.
Đặt cọc rồi mà ngân hàng không duyệt thì làm sao?
Thật ra cái này cũng không phải vấn đề nếu trước khi mua bạn nói rõ với người bán là Tôi phải vay ngân hàng. Ngân hàng hoàn toàn có thể dựa trên Hợp Đồng cọc, các giấy tờ phôto của tài sản, và các hồ sơ cá nhân, chứng minh thu nhập .. đễ duyệt một khoản vay và có thông báo cho người vay.
Lúc này, ngân hàng chắc chắn sẽ làm đúng như thông báo nếu các hồ sơ của bạn cung cấp bản chính đúng như bản photo.
Lưu ý rằng, khi bạn mua nhà bằng cách vay ngân hàng, thì thường người bạn không được nhận tiền đủ ngay khi ký công chứng, mà phải chờ tầm 1 tháng sau để làm thù tục. Thủ tục để giải ngân khoản vay thường là:
- Sang tên cho chủ mới. Mất 1 tháng.
- Đăng ký lại thế chấp cho chủ mới: 3 ngày.
Đó là lý do tại sao phải nói với người bán về việc bạn vay ngân hàng, vì lúc này sẽ hiểu rằng, giao dịch sẽ không thành công nếu ngân hàng không cho vay (không lỗi ai cả) và lấy tiền phần ngân hàng cho vay sau khi công chứng khoảng 1 tháng (Vì thủ tục).
Vậy khi nào nên vay?
Bạn mua để ở thì nên vay, mua để lướt thì không nên. Vì khi dính vào ngân hàng, việc bán lại tài sản đó nó phức tạp và khó khăn lắm, còn tốn kém nữa. Ví dụ:
- Trước khi bán, bạn phải lấy giấy tờ đã thế chấp ra, muốn lấy ra thì cần tiền để tất toán với ngân hàng, mà thường bạn làm gì có tiền để tất toán, nên phải vay nóng, lãi cao. Đặc biệt, nếu người mua lại vay ngân hàng nữa thì khoản tiền phải vay hơi lâu à.
- Phí tất toán: Mới vay được thời gian ngắn, ngân hàng chưa kịp thu lãi gì bạn đã tất toán, thì ngân hàng đòi phí tất toán.
Hy vọng những nội dung trên đây sẽ giúp phần nào về việc quyết định có nên vay ngân hàng hay không, và nên vay bao nhiêu. Riêng mình thì:
- Vay tối đa số tiền, tối đa thời gian nếu mua để ở hoặc đầu tư dài hạn.
- Mua để lướt sóng thì thôi, không vay.
–Duc Le
