Sau mấy ngày viết đi viết lại suy nghĩ cách gọn nhất để review thực tế hiện trạng về bất động sản quận này, mấy a chị nói chia từng khu nhỏ nhỏ theo phường để phân tích. Nhưng bây giờ mình tóm lượt ngắn gọn nhất mà dễ hình dung nhất. Chính xác mình chia đúng hai khu vực thôi vì nhu cầu phân khúc hai khu mình nói sau đây là chính.
Khu tìm năng và kinh tế : khu phường 1,2,3, 17,19,21. ( phường 25 luôn nhé, mình tạm gọi phường này là phường Hutech)
Do tiệm cận quận 1 nên sáu phường này có mức giao dịch cao hơn các phường còn lại. Nhưng cái khổ bây giờ là các tuyến Metro hình thành trong tương lai ( nhưng đã có kế hoạch cụ thể, còn khi nào giải phóng mặt bằng thì vẫn còn hồi hộp lắm.) bù lại giá đền bù sẽ cao chứ không hề thấp, thời gian giải phóng được mặt bằng đến lúc giao lại cho bên nhà thầu cũng trên 10 năm. Tính nhẩm sơ sơ cũng cỡ 20 năm tới. Một khi nhà nước mình kêu gọi vốn nhanh và lớn thời gian sẽ nhanh hơn mà điều này thì khó.
Mình nói luôn tin đồn sát nhập mấy phường này sang thành quận 1 là khi các tuyến metro đã hình thành nhé. Vì ba phường 17,19,21, có hai tuyến metro kết nối số 01 và 05 làm banh chành mấy cái phường này hết trơn, nặng nhất là nguyên tuyến đường Ngô Tất Tố. Kế đến là toàn tuyến metro 3b Nguyễn Thị Minh Khai kéo dài hết Xô Viết Nghệ Tỉnh. Nói sơ sơ thôi chứ xét quy hoạch về metro và các nút giao thông chính trong tương lai vẫn còn phải chỉnh sửa và có sự đồng ý của các bộ nghành liên quan.
Nói j nói cũng ảnh hưởng phần nào giá trị bất động sản khu vực này.
Khu 6 phường chính đó chiếm trên 50% giao dịch so với các phường còn lại. Nó cũng rất nhiều phân khúc giá lớn có nhỏ có. Phần nhiều nhất có thể nói nhà hẻm nhỏ ở dg Vạn Kiếp, Xô viết nghệ tĩnh, Ngô Tất Tố, Võ Duy Ninh, Vũ Tùng, Bùi Hữu Nghĩa, Yên Đỗ.
Ví dụ để bạn thấy rõ và cảm nhận sự khác nhau giữa hai khu mình chia ra:
Các phường này nhà hai sẹc nhiều lắm vậy mới rẻ được, chịu khó ở nhà hai sẹc nhưng đi ra quận 1 quẩy cho gần.
Ví dụ căn tại các phường này giá 3ty ( hai sẹc nha) có Dt từ 25m2 đến 32m2 kết cấu 1 trệt 1 lửng một lầu. Thường nhà sẽ ngang 3m đến dưới 4m. Nhà 1/ thì nhanh hơn tầm 3ty5 đến 4ty5 cứ thế mà nhích dần ra mặt tiền.
So lại các phường khác cùng tầm tài chính đó nhưng diện tích và kết cấu sẽ lớn hơn tốt hơn. Nhưng đó là mặt bằng chung bỏ qua các yếu tố thanh khoản vị trí và kinh doanh tốt.
Hiện nay BĐS ở quận này có điều gì tồn tại:
Chú ý: đang có một đội ngũ nổi trội chuyên săn nhà quận Bình Thạnh phân khúc dưới 5ty. Môi giới săn nhà ngon họ cho thêm.từ 0,5% đến 1% và bán ra cho 1% môi giới ngoài. Đội ngũ này chia rãi rác cắm trụ các phường, sẽ có một đầu tư chính ở khu đó ( bà con ở nhà thôi, bạn bè chung) rồi tuyển môi giới. Hòm hòm đội quân năng nổ này trên 50 người chuyên săn nhà mua bán sang tay chủ yếu, mấy căn họ vô cọc mà sang không được là có đội đi đòi tiền cọc.
Thật sự mỗi Cty đều có cách làm việc riêng của họ, nhưng kiểu này giá nhà bị đầu cơ làm giá và thổi giá nó làm.giá trị bds ngày càng khó mua hơn. Tính sơ sơ đã đẩy lên 3% trong tháng. Mua bán thành công mất 5% giá trị. Phân khúc nhỏ này mình chưa thấy đội nào qua được đội này.
Chốt vấn đề mỗi quận thật sự chả khác nhau gì lắm. Đi sâu đi xa thì lúc mua nhà bạn phải chịu khó xuống khu vực, check quy hoạch tìm hiểu giá và so sánh.
Hẹn các bạn các bài viết về các quận khác sau ít hôm nữa. Chứ cũng hơi bận không thể viết lên bài liên tục được. Sắp tới mình nói Tân Phú và mé Bình Tân nha. Khu này đang Hot có nhiều cái đáng quan tâm thị trường này. Mình biết là do các sàn bds nhà phố rục rịch mở mới chi nhánh tại đây. Đơn cử có 1 sàn top 1 bds nhà phố hiện giờ đang tính về đây quẩy. Mình ko làm sàn đó nha, vẫn thích đi đó ko cắm trụ nơi nào.
Phan Vi
