Các Nội Dung Chính
Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất gọi chung là Người sử dụng đất. Trong Người sử dụng đất thì phải tách thành 03 đối tượng riêng biệt.
Người sử dụng đất là cá nhân (hay cụ thể là người dân):
– Đây là đối tượng đông nhất và đặc biệt nhất. Về cơ bản, mọi người đều có quyền được sống, được canh tác, được ở…, thế nên luật áp dụng cho đối tượng này là đơn giản và dễ dàng nhất. Thủ tục cũng ít rườm ra nhất. Ví dụ: Thời điểm năm 1993, chỉ cần cầm các giấy tờ chứng minh về nguồn gốc sử dụng đất là có thể được cấp sổ.
– Hiện nay, nếu chưa có sổ, chỉ cần chứng minh được đã ở liên tục trên đất trong một thời gian dài thì có thể được giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đóng một lượng tiền thuế tượng trưng và được cấp sổ đã chuyển đổi mục đích nếu đất đó không vướng quy hoạch.
– Có thể được chuyển thổ cư một phần trong diện tích đất quy hoạch nông nghiệp, được phép tách thửa (nếu diện tích đủ lớn) đối với đất dân cư hiện hữu.
– Nhưng: Không được sở hữu một thửa đất ở quá lớn, bởi một người không cần ở Diện tích đất lớn.
– Thiếu thông tin và thiếu quan hệ nên đôi khi bị thiệt.
Người sử dụng đất là các Tổ chức tư nhân
– Ngoài đất ở và đất thương mại, các Pháp nhân muốn sở hữu đất phải có Ngành nghề kinh doanh phù hợp với Mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Muốn sở hữu đất nông nghiệp thì Phải có ngành nghề kinh doanh là nông nghiệp. Nếu muốn sở hữu đất trong khu Xây dựng mới thì buộc ngành nghề kinh doanh phải là Kinh doanh Bất động sản.
– Để được giao đất và cấp giấy chứng nhận, phải đi theo một trình tự pháp lý dài và phức tạp.
– Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất, và tiền này có thể cao hơn nhiều lần số tiền cá nhân phải đóng theo đơn giá, vì việc tính tiền sử dụng đất giữa cá nhân và pháp nhân được áp dụng theo 02 luật khác nhau.
– Thực hiện triệt để theo quy hoạch, nhưng có thể điều chỉnh quy hoạch được.
– Có quan hệ, có thông tin.
Người sử dụng đất là Doanh nghiệp nhà nước
– Đất do nhà nước quản lý, do đó doanh nghiệp nhà nước cũng thuộc nhà nước, nên việc giao đất tương đối đơn giản, tuy vào sự phân công của các lãnh đạo nhà nước.
– Ưu tiên hơn so với 02 đối tượng trên.
(*) Bảng giá đất và luật tính tiền sử dụng đất
Bảng giá đất nhà nước phát hành 05 năm 1 lần, chưa phát hành đã lỗi thời khi so với giá thị trường, tuy nhiên bảng giá đó là căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích cho đối tượng là Cá nhân. Tuy nhiên, với các đối tượng là Tổ chức, thì việc tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo luật khác, đó là định giá. Mà đã định giá sẽ gần sát với giá thị trường, do đó Doanh nghiệp luôn phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn thậm chí cao hơn nhiều so với cá nhân. Tuy nhiên, luật này mới chỉ áp dụng gần đây, và khi đưa luật này áp dụng vào những khu đất các doanh nghiệp đã chuyển đổi từ trước thì thường là phần thu được thấp hơn phần tính toán.
Bây giờ ở Sài Gòn, đang có phần bán đấu giá quyền sử dụng đất, hình thức này được xem như nhà nước bán đất cho Tư nhân với giá thị trường thông qua đấu giá.
Pháp lý lưu ý khi đi mua đất của các đối tượng trên
– Khi bạn mua đất từ đối tượng Cá nhân: Để an toàn, nhất quyết phải yêu cầu có Sổ đỏ. Trong sổ đỏ thì phải xem kỹ loại đất và thời hạn sử dụng đất. Sau đó phải kiểm tra quy hoạch.
– Khi bạn mua đất từ đối tượng là Doanh nghiệp tư nhân: Bạn phải xem lộ trình pháp lý của doanh nghiệp cũng như uy tín của doanh nhiệp ấy.
– Khi đi mua đất của đối tượng là Doanh nhiệp nhà nước: Nhà nước là toàn dân, mà toàn dân là của chung, bạn mua loại này thì đôi khi gặp phải người ký giấy bán nhưng lại không có quyền bán, khi đó bạn sẽ gặp rắc rối.
