Có mấy bạn hỏi về vấn đề này, nên mình cũng xin chia sẻ một số nội dung liên quan đến việc này.
Trong quy hoạch sử dụng đất, có một nhóm gọi là “Đất ở hỗn hợp” / “Đất hỗn hợp”…, nghĩa là trong đó có nhiều loại khác nhau. Đối với chung cư thì thường có câu “Chung cư kết hợp Thương mại dịch vụ”.
Như đã từng nói, với công trình xây dựng, đặc biệt là chung cư, thì cái quan trọng nhất là Hệ số sử dụng đất (FAR), trong này, với những khu đất ở hỗn hợp sẽ có tách rõ FAR dành cho ở và FAR dành cho TMDV.
Ví dụ: Khu đất có FAR = 10.0 trong đó 8.0 ở và 2.0 TMDV. Thì nghĩa là trong này có 20% diện tích dành cho thương mại dịch vụ, 80% diện tích dành cho ở.
Diện tích dành cho ở thì được cấp sổ vĩnh viễn (thường là vậy), còn diện tích dành cho Thương mại dịch vụ thì được cấp 50 năm. Nhà nước chỉ quản lý cái diện tích cấp sổ này, còn CĐT gọi nó là gì thì tùy vào CĐT.
Với nhà ở thương mại, diện tích tối thiểu 1 căn hộ phải là 45m2 thông thủy (khoảng 50m2 tim tường), dưới diện tích này thì không đủ chuẩn căn hộ thương mại.
Officetel thì chưa có quy định về luật của nhà nước, cái này là tên gọi của Chủ đầu tư. Nhưng từ lâu, nhiều người xem officetel như một loại sản phẩm khác với căn hộ. Vậy cụ thể là gì?
Hãy nhớ officetel chỉ là tên gọi của Chủ đầu tư đưa ra, còn đối với quản lý nhà nước thì chỉ quan tâm đến diện tích Thương mại dịch vụ và diện tích ở.
- Nếu cái officetel đó rơi vào diện tích ở, và đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại thì nó là căn hộ thương mại, sở hữu vĩnh viễn.
- Nếu cái offietel đó rời vào diện tích thương mại, thì nó chắc chắn được coi là thương mại dịch vụ, sở hữu 50 năm.
Việc chuyển đổi officetel thì thực tế là do chuyển đổi cái FAR ở trên, FAR 10.0, ban đầu thì ở 8.0, TMDV 2.0, Bây giờ đổi lên được 8.5 ở, 1.5 TMDV thì có nghĩa là có thêm 5% diện tích được biến thành ở sở hữu vĩnh viễn.
Việc chuyển đổi này ngoài việc đổi tỉ lệ FAR giữa ở và TMDV, còn phải đáp ứng diện tích tối thiểu của căn hộ TM.
Hệ số FAR quan trọng, và xin thêm FAR cho ở luôn khó hơn cho TMDV. Một số Officetl chuyển được là do xin được thêm hệ số ở, còn không chuyển được là do không xin được.
Để dễ hiểu, ví dụ hệ số FAR 10.0 như trên, ban đầu có 8.0 ở, 2.0 TMDV, CĐT dùng 1.0 để làm Officetel và 1.0 để làm thương mại tập trung. Kỳ vọng sau này sẽ chuyển được lên 9.0 ở và 1.0 TMDV, lúc này toàn bộ các OFT sẽ sở hữu vĩnh viễn hết.
Nhưng trong quá trình làm thủ tục chuyển đổi, thì chỉ chuyển được 0.5 thôi, nghĩa là tỉ lệ lúc này là 8.5 ở, và 1.5 TMDV, như thế đồng nghĩa rằng chỉ 50% số lượng OFT được chuyển lên sở hữu vĩnh viễn, 50% còn lại vẫn chỉ 50 năm.
–Duc Le–
