Thành bại tại kĩ năng . Thắng thua trong khoảnh khắc. Kĩ năng tăng theo rèn luyện . Kiến thức là do tích luỹ .
Chúc anh chị em luôn thắng lợi trong cuộc chơi định giá này.
Đầu tư bất động sản vốn dĩ là cuộc chơi buộc phải phân thắng bại và yếu tố duy nhất là ai giỏi định giá hơn. Vậy định giá thị trường như thế nào và làm sao để “khởi nghiệp” trong thị trường hiện nay???? Mình xin được chia sẻ kinh nghiệm cá nhân và chiến lược chủ quan – vì kinh nghiệm và kiến thức còn nhiều thiếu sót mong anh chị em góp ý thêm để mọi người cùng đúc kết .
CHÂN THÀNH CẢM ƠN.
Đầu tiên mình xin phân tích về ” Định giá ” bất động sản và kĩ năng cần có để luôn đúng .
ĐỊNH GIÁ
Định giá là kĩ năng áp giá bán hoặc bất động sản của mình làm sao để sản phẩm của mình vừa có được vừa tay và thoát hàng nhẹ nhàng nhất. Nên nhớ , thành công trong đầu tư bất động sản không phải là kiếm được bao nhiêu mà còn là bạn kiếm được trong bao lâu. Bạn hỏi tại sao đúng không???? Bởi vì ” THỜI GIAN MUA ĐƯỢC BẰNG TIỀN” , tôi cho rằng ai cũng muốn giàu có , có nhiều tiền hơn chả phải là để nâng cao chất lượng cuộc sống đó sao. Vậy thì tiền có được từ đầu tư là để làm điều đó , vậy thì bạn phải áp thời gian vào cho chiến lược đầu tư của mình. Bạn không có 30 năm để chờ trúng quả khi lúc đó bạn chỉ quan tâm chiếc thẻ bảo hiểm còn hạn sử dụng hay không.
Vậy nên bài viết nay tôi sẽ chia sẻ theo xuyên suốt yếu tố này.
Định giá sản phẩm bất động sản bắt đầu tư thông tin, đúng vậy, tất cả đều cần thông tin.
1 ) Thông tin cơ bản : Có những thông tin mang tính cơ bản , tạo nên giá trị nội tại của bất động sản: vị trí , giao thông hiện có, nhà thầu xây dựng, giá bán bình quân , lịch sử biến động, độ chênh lệch giá giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản liền kề khu vực, …… đây là yếu tố đầu tiên để xác định sản phẩm của chúng ta đang có base ở đâu. Nếu sản phẩm này đang hình thành khu dân cư liền kề khu công nghiệp, yếu tố tạo việc làm , giao thông hạ tầng đã được gắn kết. Đây là điểm cộng khi chọn sản phẩm đầu tư. Hãy nhớ rằng thói quen hành vi khi muốn ở gần chỗ làm luôn là yếu tố đầu tiên khi ng mua ở. Bệnh viện , trường học hay chợ , trung tâm thương mại sẽ hình thành sau khu có dân cư, vậy nên đừng chờ yếu tố này làm tiên quyết , nó chỉ là điểm cộng tăng giá, không phải yếu tố tiên quyết. Tiếp đến là chi phí cấu thành sản phẩm. Ví dụ như nếu nắm được giá thu vào và chi phí xây dựng thì ta có thể nắm được sản phẩm của ta đang giữ có giá sát với chất lượng nhận được không. Và độ lệch với khu vực liền kề trung tâm hơn. Độ lệch càng cao , lợi nhuận càng lớn.
2 ) Thông tin tạo sóng : đây là yếu tố sẽ đem lại tiền cho bạn trong thời gian ngắn nhất. Có rất nhiều thông tin mang lại cầu . Tuy nhiên tôi đánh giá cao nhất thông tin về hạ tầng kết nối. Bởi vì tôi cho rằng thói quen hành vi của khu dân cư là mất bao lâu tới chỗ làm. Vậy nên tôi luôn chú trọng điều này, nó đúng với cả bất động sản du lịch, vậy nên tôi sẽ k phân tích sâu lý do tại sao nữa. Tiếp theo là thông tin dòng tiền, chả có ông lớn nào trong giới bds mà chậm thông tin cả, vậy nên nếu những ông lớn đang đổ về khu vực nào chứng tỏ nơi đó có TIỀN. Chú ý nguồn thông tin bạn có được, chả có thông tin nào sai thời điểm đâu, chỉ có bạn k biết ai đang đưa tin thôi. Cẩn thận thông tin không có lực nội tại. Nếu chỉ có tin sẽ xây sân bay, đây là tin yếu. Đang xây sân bay mới là yếu tố chủ chốt. Đây là cách theo sóng ngắn hay dài . Tức là nếu tin bạn đang có không kéo nổi dân về ở , vậy thì giá chỉ dội lên ngắn hạn và nếu k nhanh tay ra hàng thì bạn biết chờ đợi không hạnh phúc là gì rồi đấy. ” Nhơn Trạch ” như là câu chuyện mới đây thôi. Tin tôi đi cảm giác kẹt hàng không dễ chịu đâu. Tôi không phản đối đón đầu thị trường, nhưng hãy tinh tế với giá giao dịch và tần suất giao dịch. Nếu bạn không biết đỉnh sóng, vậy hãy cố bán khi sóng đảo chiều. Đừng ngần ngại chốt lời khi bỗng nhiên tần suất giảm 30-50% giá biến động 5-10% . Rút chân thì còn kịp. Nhóm ngành chủ đạo tạo kinh tế cho khu vực. Những năm gần đây tôi đánh giá đây là yếu tố thứ 3. Nếu bạn phụ thuộc vào nhóm ngành có yếu tố phát triển bền vững như sản xuất tiêu thì sẽ chắc chắn hơn nhóm dịch vụ vốn dĩ luôn thay đổi tốc độ cao và có tính thời vụ nhiều hơn. Cuối cùng là yếu tố chính trị và không có ngai vàng vĩnh viễn. Vua thì đổi ngôi, và chúng ta theo sóng vậy sóng cũng sẽ đảo chiều.
3) Cách để chốt sản phẩm. Mua sản phẩm ở giá thị trường . Bạn sẽ khó mà lấy được ” hàng bán lỗ ” và ” thanh lý ngân hàng” , tất cả khi qua tay môi giới thì đều về tới giá thị trường , có chăng chỉ là dễ chịu hơn 1 tí thôi. Trừ phi bạn là môi giới hoặc quan hệ quá sâu với nguồn hàng. Rừng nào cọp đó, và chả có con cọp nào không hiểu lãnh địa của mình. Cố ép giá sẽ chỉ làm vụt mất cơ hội thôi. Hãy kiểm tra nguồn thông tin nhiều nguồn và trung bình giá bán. Khi chọn sản phẩm hãy nghĩ tới đầu ra, công thức mẫu số chung khách hàng luôn đúng. Đừng chọn lớn quá hay bé quá, hãy chọn loại hàng trung bình dễ mua dễ bán. Thanh khoản của sản phẩm mới tạo độ bền vững và an toàn. Quyết đoán bán khi sản phẩm về gần với giá sản phẩm liền kề khu vực + giao dịch giảm hẳn . Đây là cách của mình và cảm thấy chưa sai. Kiên quyết bán khi yếu tố chờ không xảy ra. Có nhiều bạn sợ lỗ so với đỉnh mặc dù tin hạ tầng bạn chờ đã bị đình chỉ hoặc bãi bỏ. Thực tế đi. Bạn không chỉ đang mất tiền và còn mất luôn thời gian để kiếm lại nó. Phải luôn hiểu rằng , bạn thành công là nhờ vào việc kiếm nó trong bao lâu.
KHỞI NGHIỆP
Lẽ ra nên tách ra làm bài viết riêng nhưng xét thấy nó thực sự cần khi ghép cùng kĩ năng định giá. Nên mình cũng xin mạn phép ghép vào cho xuyên suốt.
Mình lấy ví dụ là trường hợp bạn chưa sở hữu bất động sản nào. Cho rằng hết thời gian học ở năm 22t và lập gia đình , công việc ổn định , có số vốn đầu tiên , 1 phần hoặc vừa đủ sở hữu bds đầu tiên. Ở tuổi 30.
### an cư rồi mới lạc nghiệp ###
Bất động sản để ở : bất kì ai cũng cần nơi an cư cho mình và gia đình. Đây luôn là yếu tố bắt buộc và khởi động cho khởi nghiệp. Bạn cần chọn sản phẩm vừa túi và gần chỗ làm nhất có thể. Hãy chọn nó ở vùng giá tiếp cận sao cho mức lãi góp bằng giá bạn đang thuê hoặc làm sao mức này trở về giá thuê nhà của bạn tối đa trong 5 năm . Để bạn có dòng thu nhập ổn định nhanh nhất để bắt đầu với bất động sản thứ 2. Thường là căn hộ sẽ có mức bắt đầu dễ dành nhất và phù hợp nhất cho giai đoạn này. Tất nhiên cũng có ngoại lệ.
Bất động sản thứ 2 : đây mới thực sự bắt đầu sự nghiệp khởi nghiệp của bạn .
Câu hỏi luôn là nên chọn gì. Nếu bạn không có hỗ trợ của gia đình để rút ngắn thời gian cày thì đây có thể giải pháp cho bạn.
” Trận đầu của bạn bắt buộc phải thắng ” . Tin tôi đi, nếu bạn thua trận đầu tiên , bạn phải mất rất lâu để trở lại cuộc chơi nếu bạn bị kẹt hàng và lãi thì cứ xoáy, bạn sẽ rất chán nản như mất cả thanh xuân để trả nợ v . Tôi đề xuất chọn sản phẩm an toàn. Nếu như bạn bắt đầu chơi ở tuổi 33-35 . Thì nếu đầu tư căn hộ bạn sẽ có dòng tiền thu nhập thụ động đầu tiên ở tuổi 36-38 tuổi. Như vậy bạn sẽ có thể bắt đầu tiếp căn t3 ở 40 tuổi. Với thu nhập thu động cao dựa vào việc cho thuê ( thường căn hộ cho thuê tốt hơn nhà phố rất nhiều.) Việc bắt đầu với căn t2 t3 t4 và ngày 1 dễ hơn nếu bạn để lấy ngắn nuôi dài.
Vậy tới đây sẽ có 2 lựa chọn:
1 ) Tiếp tục với cách cũ. An toàn nhưng ổn định
2 ) Tái cơ cấu sản phẩm . Ở đây tôi đề xuất sản phẩm đất nền. Nên nhớ đầu tư đâu cũng là đầu tư. Quan trọng là tiền. Ở đâu cũng đc miễn đẻ ra nhiều tiền trong thời gian ngắn nhất thôi. VÀ chắc rồi. Càng xa trung tâm giá càng rẻ và rủi ro hay lợi nhuận cũng nhiều hơn. Áp dụng kĩ năng định giá để chọn sản phẩm lướt sóng nhé. Nên duy trì 30-50% dòng tiền trên tài sản để mua sản phẩm. Tôi cơ cấu như vậy là vì con đường nghỉ hưu không làm việc thì luôn dựa vào dòng tiền thu nhập thu động. Vừa cải thiện cuộc sống vừa an toàn.
Lời khuyên của tôi là luôn kiên nhẫn và quyết đoán.
Mong anh chị em luôn thành công.!!!!!!
Nguồn : fb Dao Quoc Viet
