Đề cập đến Chủ đầu tư là đề cập đến Năng lực và Kinh nghiệm, tuy nhiên 02 thứ này Chủ đầu tư Tự “chém gió” được. Thế nên chỉ xét đến 02 thứ này thì hơi ít và không đầy đủ. Tuy nhiên, bởi Chủ đầu tư là đối tượng dẫn dắt Dự án, và là đối tượng đứng ra làm đối trọng đối Nhà nước nên những thứ liên quan đến Chủ đầu tư sẽ bao gồm cả những Cam kết của Chủ đầu tư với Nhà nước cũng như với Khách hàng.
Có một nội dung trong pháp lý là “Giấy chứng nhận kinh doanh gần nhất” trong lộ trình pháp lý. Cái này giống như là khai sinh cập nhật gần nhất để biết Chủ đầu tư là ai, loại này cần nhưng không có nhiều thứ để nói.
Phê duyệt Dự án đầu tư nhà ở, Giấy chứng nhận đầu tư:
– Sau khi xong quy hoạch 1/500, thì sẽ qua bước Phê duyệt Dự án đầu tư nhà ở. Bước này có thể tạm hiểu là một Thỏa thuận giữa Chủ đầu tư và nhà nước.
– Trong văn bản này sẽ mô tả về việc đất này được phép làm gì, có quy hoạch như thế nào, đầu tư hết bao nhiêu và đặc biệt có nói đến Chủ đầu tư được phép làm gì và nghĩa vụ của Chủ đầu tư là gì.
– Đừng nghĩ rằng, đất ở nào cũng được bán. Đừng nghĩ rằng căn hộ nào xây lên cũng được bán. Đừng nghĩ rằng loại sổ đỏ nào cũng sở hữu lâu dài. Nếu muốn biết Chủ đầu tư được làm gì với những phần trong Dự án, và nghĩa vụ của Chủ đầu tư là gì thì trong văn bản này có nói.
– Văn bản này là Cơ sở để Giao đất, cũng là Cơ sở cho nhiều loại quyết định sau này.
– Sau khi có quy hoạch 1/500, Chủ đầu tư nộp hồ sơ vào Sở Xây dựng, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp và trình Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố phê duyệt. Thời gian cho 02 bước này khoảng 3 tháng.
(*): Không có bản vẽ đính kèm.
(**): Nếu Chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài thì làm Giấy chứng nhận đầu tư.
Ký quỹ
– “Hãy chứng minh năng lực bằng Tiền”, đó là điều nhà nước muốn Chủ đầu tư phải chứng minh khi có thủ tục này. Nghĩa là Chủ đầu tư phải mang tiền đến Sở Kế hoạch đầu tư ký quỹ để đảm bảo rằng mình có đủ năng lực tài chính làm Dự án. Theo từng giai đoạn hoàn thành thì lấy tiền về từ từ, nếu không làm thì Nhà nước lấy luôn.
– Số tiền ký quỹ được tính dựa theo tổng mức đầu tư, cụ thể là tính theo lũy tiến. Nếu Tổng mức đầu tư dưới 300tỷ thì lấy 3%, Từ 300tỷ – 1000 tỷ thì lấy thêm 2% phần này, trên 1000 tỷ thì lấy 1% phần trên đó.
– Quá trình ký quỹ được thực hiện bởi Sở Kế hoạch đầu tư, Chủ đầu tư và Ngân hàng. Tiền ký quỹ được bỏ vào ngân hàng và Chủ đầu tư được hưởng lãi, tuy nhiên nếu Chủ đầu tư không làm mà treo Dự án thì bị Sở Kế hoạch đầu tư lấy.
– Quá trình từ nộp hồ sơ, cam kết 3 bên, đến nộp tiền vào tài khoản và Sở Kế hoạch đầu tư ra thông báo hoàn thành ký quỹ sẽ diễn ra trong vòng dưới 30 ngày. Xác nhận hoàn thành hạ tầng, xác nhận hoàn thành móng, Xác nhận đủ điều kiện bán hàng
– Các loại xác nhận này là loại tài liệu để chứng tỏ rằng Lời nói đi đôi với việc làm của Chủ đầu tư. Với xác nhận hoàn thành hạ tầng, hoặc xác nhận hoàn thành móng, đó là lời khẳng định rằng Chủ đầu tư đã thi công ngoài công trường, và nay đã có những thành quả nhất định.
– Tại sao phải có xác nhận hoàn thành hạ tầng, và xác nhận hoàn thành móng? Bởi xong hạ tầng thì Sở Tài nguyên mới xuống đo lại bản vẽ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn xác nhận móng để làm thủ tục công nhận đủ điều kiện bán hàng (hay thông báo huy động vốn).
– Xác nhận đủ điều kiện bán hàng: Cái tên nghe là đủ mô tả rồi. Có xong văn bản này thì khẳng định được đủ điều kiện để ký Hợp đồng mua bán.
– Mấy loại xác nhận này quan trọng nhưng thủ tục lại dễ và nhanh, bởi quá trình thực hiện mới khó. Khi thực hiện xong rồi chỉ việc xác nhận thì đơn giản. Thế nên thông thường việc xác nhận này diễn ra trong vòng 30 ngày là xong.
(*) Bản vẽ: Có đính kèm một số bản vẽ nhưng cũng không quan trọng lắm.
Bàn giao nhà, đất cho khách hàng
– Đến bước này thì Chủ đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm xoa tay được rồi, vì mọi thứ đã gần như xong, chỉ cần bàn giao cho khách hàng mà thôi.
– Thời gian bàn giao thì lâu hay mau tùy thuộc vào khách hàng muốn như thế nào.
—Đức Lê—
