Bất động sản thì phải gắn liền với bản vẽ. Vậy thì có bao nhiêu loại bản vẽ và chức năng của từng loại bản vẽ. Bài sau đây sẽ liệt kê những bản vẽ quan trọng nhất của ngành dành cho người bình thường.
Loại 1: Bản vẽ Vị trí, Hiện trạng vị trí, Hiện trạng: Loại bản vẽ này thể hiện 02 thứ của 1 khu đất là “Hiện trạng” và “Vị trí”. Vì những mục đích riêng, người ta có thể làm riêng bản Vị trí, hiện trạng hoặc gom chung Hiện trạng vị trí.
- Hiện trạng: Thể hiện hiện trạng của khu đất ngay tại thời điểm vẽ. Ví dụ nếu bản vẽ 1 tuần trước có con đường, bản tuần này con đường ko còn, nghĩa là cái đường đó mới bị bỏ.
- Vị trí: Thể hiện vị trí của khu đất, và nó kèm theo 1 bảng tọa độ gọi là Tọa độ góc ranh.
- Công dụng thì Bản đồ loại này xác định vị trí, hiện trạng của khu đất, phục vụ cho nhiều việc như làm sổ, giao đất …
Loại 2: Nhóm bản vẽ quy hoạch, nhóm này thể hiện quy hoạch của một khu vực nào đó là loại đất gì.
- Quy hoạch Định hướng không gian: Loại này có nhiều tỉ lệ 1/20.000, 1/10.000, 1/5.000, là loại có thời hạn và tầm nhìn nhiều năm tới. Để mô tả 1 cách tổng thể là khu vực nào sẽ làm cái gì. Mức độ chính xác về vị trí thấp, các con đường vẽ trong bản đồ này nếu áp lên thực tế có thể lệch cả trăm m. Tỉ lệ càng cao thì mức độ chính xác càng thấp.
- Quy hoạch 1/2000: Loại này là loại có tính pháp lý để tham khảo do nhà nước duyệt, độ chính xác cũng cao, các con đường lớn là chính xác đến centimet luôn ấy. Loại này cũng được tách thành nhiều loại về thời gian (hiện trạng, ngắn hạn, dài hạn) hay về chức năng (Sử dụng đất, giao thông, mạng lưới cấp nước, điện, cầu, đường ống…).
- Quy hoạch 1/500: Chi tiết hơn 1/2000, rõ ràng cả các tuyến đường nhỏ, các lô đất. Xây dựng trên cơ sở 1/2000, và do doanh nghiệp tự lập, có thể điều chỉnh trong phạm vi. Ví dụ: Quy hoạch 1/2000 là cho 1 ô phố là đất ở, còn phân lô trong đó thế nào thì do 1/500 quyết định. Lô to hay nhỏ tùy vào doanh nghiệp làm. QH 1/500 quan trọng nhất cho khách hàng là loại QH phân lô.
Loại 3: Bản đồ địa chính: Bản đồ địa chính nó gần giống bản đồ vị trí, chỉ có điều bản đồ vị trí thường chỉ vẽ 1 thửa đất cụ thể, còn bản đồ địa chính là nhiều thửa đất cùng lúc. Bản đồ địa chính hình thành theo 2 cách.
- Cách 1: Dạng hợp thức hóa: Trường hợp này xảy ra khi đất dân đã có sẵn, nhưng lại chưa có bản đồ, rồi quá trình làm sổ thì cơ quan nhà nước làm theo đợt, đo theo đợt, và lúc này thửa to thửa nhỏ tùy vào hiện trạng dân đang ở như thế nào. Đo xong thì hợp thức hóa nó. Gọi là hợp thức hóa hiện trạng.
- Cách 2: Dạng đo vẽ theo yêu cầu doanh nghiệp để cấp sổ mới: Trường hợp này là trong Dự án, doanh nghiệp sau khi có 1/500, làm hạ tầng xong, và đề nghị nhà nước đến đo vẽ lại các thửa để cấp sổ.
- Như vậy, nếu doanh nghiệp làm Dự án, thì sẽ mua tất cả đất theo bản đồ hình thành ở cách 1, sau đó xóa đi, phân lô theo cách mới ở QH 1/500, rồi làm hạ tầng, xong đề nghị nhà nước ra đo vẽ lại tao ra bản đồ giải thửa mới.
- Còn nếu cá nhân làm, thì họ thường sẽ gom mấy miếng đất đã có sãn theo cách 1, rồi trổ con đường, xong tự cắm mốc phân lô, xong đề nghị nhà nước hợp thức hóa theo hiện trạng.
- Như vậy, doanh nghiệp làm thì phải đi theo 1/500, mà 1/500 thì phải theo quy chuẩn quy hoạch, còn dân làm thì đi theo dạng tư phân lô và hơp thức hóa, cái này chỉ đi theo quy định về phân lô, dễ hơn.
Vậy thì:
- Nếu 1 Dự án mà CĐT nói đã có sổ, nhưng nhìn trên bản vẽ địa chính mới nhất vẫn chưa có phân lô theo quy hoạch mới, thì CĐT đang xạo. Vì nếu đã có sổ thì bản đồ địa chình đã đổi.
- Hay 1 dự án phân lô cá nhân, bảo đã có sổ riêng rồi mà nhìn bản đồ địa chính vẫn thấy 1 thửa chung thì đó la do sale nói chứ bản đồ ko có nói. Mà bản đồ ko nói thì không có thật.
Xem bản đồ cũng là một cách check pháp lý. Hoặc ít nhất cũng có thể có cơ sở để biết sale hay CĐT có nói bậy không.
