Nhiều bạn không thích chung cư hay không ở chung cư đinh ninh rằng Chung cư sở hữu có thời hạn. Thật ra với những người nói chung cư sở hữu có thời hạn thì chính xác là họ ko hề sở hữu 1 căn chung cư nào, mà chỉ nghe nói rồi phán thôi.
Vậy thị thời hạn chung cư nó như thế nào?
Trả lời câu hỏi này, thì chung cư hiểu rằng là đất gắn với nhà, và phần “nhà” nhiều hơn phần “đất”. Nói cho dễ nhớ thì kiểu như người ta hay nói là Con người là gồm phần “con” và phần “người”.
Đầu tiên là đất: Đất thì như chúng ta biết, đất nông nghiệp thì có thời hạn, đất thổ cư thì lâu dài. Thật ra còn 1 loại đất nữa mà chúng ta ít tiếp cận nên không biết, đó là đất “Thương mại”, loại đất này theo luật hiện nay là 50 năm.
Nhà ở thì đương nhiên xây trên đất thổ cư, do đó nhà ở của chúng ta là sở hữu lâu dài. Mà muốn lên đất thổ cư thì chúng ta phải đóng tiền thuế đất (gọi là tiền sử dụng đất), theo luật hiện tại thì tiền này đóng 1 lần luôn. Giả sử từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, thì chúng ta phải đóng thuế 1 lần, và cái thuế này sẽ biến từ đất nông nghiệp sở hữu có thời hạn thành đất thổ cư sở hữu lâu dài. Nghĩa là thuế này đóng 1 lần.
Lưu ý rằng chúng ta đang góp chung khái niệm “Lâu dài” = “Vĩnh viễn”, nhưng trong định nghĩa về ngôn ngữ thì 02 cái từ này không đồng nghĩa nha. Thế nên đất sở hữu “Lâu dài” thì chưa chắc là “Vĩnh viễn” mà chỉ là “Chưa xác định thời hạn” thôi. Nhưng vì tất cả chúng ta đang coi “Lâu dài” = “Vĩnh viễn” thì cứ vậy mà hiểu.
Còn đất thương mại, thì chỉ có 50 năm, nghĩa là khi tính tiền thuế thì chỉ tính thuế đất có thời hạn 50 năm, coi như cho thuê 50 năm xong trả tiền 1 lần ngay lúc này. Chỉ có vậy.
Bản chất là tiền thuế đất đóng 1 lần ấy cho bao nhiêu năm, ví dụ đóng có 50 năm thì đến 50 năm sau mà được gia hạn thì cũng đóng thuế tiếp, và không biết lúc đó thuế được tính như thế nào.
Còn một số trường hợp đặc biệt liên quan đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhà nước chỉ cho thuế tối đa 50 năm (theo luật), nhưng nếu đã trả tiền 1 lần lâu dài, thì 50 năm sau gia hạn mà không phải trả thêm tiền thuế. Nó không khác gì lâu dài cả.
Quay lại câu chuyện về thời gian sở hữu. Trong khi nhà phố được xây dựng trên đất thổ cư sở hữu lâu dài, thì chung cư lại chưa hẳn, có cái thì xây trên đất thổ cư, có cái lại xây trên đất thương mại (thuê 50 năm). Mà thậm chí, hiện nay 1 cục đất xây chung cư vừa có tính thương mại, vừa có tính ở, thế nên vừa lâu dài lại vừa 50 năm.
Nói rõ hơn, mấy bài trước Mr Đức có nhắc đến cái FAR, và trong chung cư thì thường FAR này bị tách làm 2, FAR cho ở và FAR cho TM. Cái phần diện tích nào quy định FAR ở thì là sở hữu lâu dài, phần nào FAR thương mại thì 50 năm.
Officetel là một sản phẩm, gọi là lai giữa office và hotel, nó không có “tính ở”. Trong 1 Dự án, khi CĐT làm officetel thì nghĩa là do không có tính ở nên không làm căn hộ được, mà phải lấy FAR phần thương mại đắp qua, thành ra sở hữu cũng có 50 năm thôi.
Cũng có vài trường hợp Officetel được sở hữu lâu dài, thì có khả năng là do trong quá trình làm pháp lý, CĐT chuyển đổi được FAR thương mại thành FAR ở. Nên biến được Officetel thành căn hộ.
Nói tóm lại, thời hạn sở hữu chung cư tuỳ thuộc vào tiền sử dụng đất đã đóng cho cục đất xây chung cư là tiền đóng cho 50 năm hay tiền đóng 1 lần lâu dài. Còn với chung cư kết hợp TMDV thì coi cái bạn đang mua thuộc về FAR ở hay FAR TMDV.
Nó chỉ đơn giản vậy thôi.
–Duc Le–
