Thực tế luật thuế TNCN trong giao dịch BĐS đã có từ lâu, mà có 02 cách tính:
- Cách 1: 20% / Lợi nhuận
- Cách 2: 2% / Giá trị chuyển nhượng.
Cách 1 thì phản ánh đúng vấn đề hơn, nó giống như thuế TNDN thôi, tuy nhiên cách 1 lại không có cơ sở để tính nên dùng cách 2.
Và thế là khi mua bán BĐS, thường có 02 hợp đồng công chứng.
- HĐ1: Giá trị gần thật, dùng cho ngân hàng
- HĐ2: Giá trị không thật, dùng cho cơ quan thuế.
Thế thì khi nộp thuế TNCN trong chuyển nhượng BĐS, cơ quan thuế sẽ dựa trên giá trị của HĐ2, và Giá theo bảng giá nhà nước, cái nào cao hơn thì lấy.
Mà như chúng ta biết, thì thường giá theo bảng giá thấp hơn tầm 5-10 lần so với giá thực sự, do đó việc khai giá trong HĐ2 cũng thấp hơn cả vài chục lần so với giá trị giao dịch thật, và thuế TNCN thường đượng áp dựa trên bảng giá nhà nước.
Đây là một hình thức “lách” thuế, mà có sự “chung sức” của người mua, người bán, ngân hàng, và cả cơ quan thuế nốt.
Hỏi cơ quan Thuế biết không? Biết chứ sao không biết. Nhưng mà nhắm mắt bỏ qua vì nhìn chung là khó để mà có chứng cứ xác thực. Lý do rất đơn giản là đa phần người ta giao dịch tiền mặt. Mà cái thuộc về tiền mặt thì chứng cứ yếu.
Còn khi giao dịch các sản phẩm thuộc Dự án, thế thì người bán đang là Doanh nghiệp (CĐT), mà Doanh nghiệp thì có quy định về sử dụng tiền mặt rất rõ ràng, ngoài ra còn có vụ xuất hóa đơn, thế nên dễ dàng kiểm soát được giá mua giá bán. Vì nếu doanh nghiệp “chung sức” với người mua thì phải chịu thiệt hại về thuế Thu nhập doanh nghiệp.
Thật ra bản chất Thuế là tìm cách thu cao nhất có thể, và việc áp dụng 2% dựa trên giá trị nào đó xác minh được đã tồn tại từ lâu. Nhiều nơi làm rồi chứ không phải bây giờ mới làm.
Đã mua nhà Dự án thì buộc phải chấp nhận điều đó, và theo ý kiến cá nhân thì đó cũng là điều bình thường, vì như thế mới hợp logic.
Thật ra một số thứ chúng ta đang được hưởng lợi, và từ từ sẽ siết lại, nên phải chuẩn bị tâm lý từ trước. Người mua nhà Dự án luôn phải chịu sự tác động này trước tiên, bởi vì liên quan đến Doanh nghiệp thì cũng có một phần minh bạch.
Một số thứ mà người mua nhà Dự án bị thiệt hơn người mua nhà trong dân mà ít ai để ý bao gồm:
- Thuế VAT: Tự xây nhà có thể không phải chịu VAT nhưng mua nhà Dự án thì chắc chắn dính.
- Tiền SDĐ: Cách tính thuế đất của dân khác của doanh nghiệp, và nhìn chung của Doanh nghiệp phải chịu cao hơn, và đương nhiên nó kết chuyển vào giá sản phẩm cho người mua.
- Phí quản lý: Nhiều người nghĩ phí quản lý là “nghĩa vụ” đối với nhà thuộc Dự án, nhưng thực chất thì nhà riêng bên ngoài đang được “ân huệ” vì không phải đóng phí quản lý. Bởi phí quản lý là chi phí để dọn dẹp vệ sinh đường phố, chăm sóc cây xanh, sửa chữa nâng cấp hạ tầng, và một số dịch vụ công cộng.
Thế nên theo dự đoán, trong tương lai sẽ xuất hiện thêm nhiều khoản thuế, phí khác liên quan đến nhà, đất. Vì thực tế ở một số khu vực, người ta đã chấp nhận những khoản phí đó như một điều hiển nhiên.
Thực tế thì cách đây cỡ 10-15 năm, “phí quản lý chung cư” là khái niệm gì đó xa vời, còn giờ nó là hiển nhiên. Hiện nay nhà trong các khu biệt lập đã chịu phí quản lý rồi, sẽ đến một ngày nhà bình thường cũng phải chịu phí quản lý.
–Duc Le–
