Ai mà đi tham dự cái buổi chia sẻ về bản đồ của mr Đức lần gần nhất thì sẽ thấy cái bảng dưới đây. Đây là bảng thống kê về tỉ lệ các loại Chi phí so với giá bán. Cái này là thống kê của anh Thắng khách mời.
Trong giá bán của 1 căn chung cư, tiền đất chiếm tầm 20%. Cái thông số này nói lên khá nhiều điều.
Với Bất động sản, chúng ta thường có thói quen so sánh vị trí, mà vị trí thì chỉ liên quan đến đất. Nhưng với chung cư, Đất lại không phải là thứ quan trọng nhất, đồng nghĩa với vị trí không quan trọng nhất.
Trong thực tế chúng ta thấy, có những dự án rất gần nhau, nhưng giá khác nhau 1 trời 1 vực, thậm chí gấp đôi. Thực tế nó như thế. Nhưng vì thói quen, chúng ta lại luôn lấy vị trí, và gần như chỉ lấy vị trí để so sánh các Dự án chung cư với nhau.
VẬY THÌ ĐỂ SO SÁNH 02 DỰ ÁN CHUNG CƯ THÌ NÊN SO SÁNH TIÊU CHÍ GÌ?
Theo ý kiến cá nhân, đó là phải so sánh một tổ hợp 3 thứ:
- Vị trí
- Chất lượng thiết kế: Cách bày trí, không gian sống, mức độ thoáng.
- Chất lượng xây dựng: Vật liệu hoàn thiện, nội thất bàn giao…
Trong 3 cái này thì chất lược thiết kế nằm vị trí chủ đạo. Thiết kế là cách tổ chức cộng đồng, cách tổ chức các tiện ích, cách tổ chức vận hành, sự phù hợp về bố trí các căn hộ, số lượng căn hộ / tầng…, nhìn chung là có nhiều tiếu chí.
Hồi trước có chị bạn nói đang sở hữu 3 căn hộ ở 3 Dự án là Empire, DI, HR (viết tắt). thì mình nói ngay Empire nên giữ vì thiết kế của nó đẹp và phù hợp vị trí, DI ok, còn HR thì xấu, rất xấu.
Thực tế thì khi đánh giá một dự án chung cư, mình luôn nhìn mặt bằng tầng điển hình trước khi xét các yếu tố khác. Chỉ cần nhìn cái mặt bằng như cá mòi xếp lớp thì thôi, không chú ý đến nữa. Vì thiết kế xấu thì có xây dựng tốt cũng chả bù lại được.
Ở PMH có Dự án 1 tầng chỉ có 02 căn hộ, Novaland Sunrise block đầu tiên hình như là 4 căn / tầng. Empire là 8 căn / tầng. Nếu 1 tầng hơn 8 căn thì khó gọi là cao cấp. Số lượng căn hộ / tầng từ 9-14 là khá, 15-20 là trung bình, còn trên nữa thì cấp thấp.
Lý do là vì 1 tầng chỉ có 4 hoặc 6 góc (tùy vào dạng hình khối thiết kế), mà ở chung cư, mặt thoáng, view nó quan trọng như mặt tiền, và đường vào của đất vậy.
Xưa nay giới thiệu dự án Chung cư thường giới thiệu vị trí, và CĐT, rồi Nhà thầu. Thật ra thì thiết kế 1 Dự án chung cư không phụ thuộc nhiều vào đơn vị thiết kế là ai, mà phụ thuộc vào chủ ý của CĐT muốn gì. Nhìn tổng thể thì CĐT nước ngoài thường làm tốt khâu thiết kế so với CĐT Việt Nam, lý do thì làm chuyên môn sẽ biết. ^^
Thế nên, theo ý kiến cá nhân thì với Dự án Chung cư, cứ coi thiết kế trước tiên, nó là mấu chốt của mọi thứ.
–Duc Le–
