Hôm qua mr Đức có chia sẻ đôi chút về pháp lý đất nền,về việc có nhiều bạn nói có QH1/500 thì đã đầy đủ pháp lý. Và để rõ hơn việc này, mr Đức đưa một ví dụ cụ thể hơn để cho bạn nào còn thắc mắc nhé!
Dạo gần đây, Mr Đức làm bản đồ, và nếu bạn nào có tham gia thì sẽ biết trong bản đồ liên quan đến Bất động sản có 02 loại rất quan trọng đó là:
-
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Bản đồ này cho biết khu vực nào có loại đất nào. Bản đồ này được vẽ thành từng khu vực lớn, và vạch ra chỗ này đất ở, chỗ kia đất cây xanh, chỗ nọ đất thương mại, chỗ nữa đất trường học …
- Bản đồ địa chính (hai còn gọi là bản đồ giải thửa): Bản đồ này cho thấy được từng thửa đất có kích thước như thế nào, diện tích bao nhiêu, ở chỗ nào, hình dạng ra sao…
02 bản đồ này ở riêng thì có chức năng khác nhau. Cụ thể:
- Bản đồ quy hoạch: Mang tính định hướng về không gian, về sự quy củ trong việc quy hoạch, về sự thông suốt của giao thông …, và bản đồ này được vẽ dựa trên các định hướng phát triển các khu vực của nhà nước, dựa trên các quy chuẩn quy hoạch được đưa ra. Nó mang tính chung, tổng thể.
- Bản đồ giải thửa: Mang tính cá nhân và sở hữu, thường bạn đi chỉ vị trí, giới hạn của một khu đất và nói rằng khu đất này là của tôi, thì người ta sẽ yêu cầu 1 cái giấy tờ gì đó chứng minh quyền sở hữu, và trên tờ giấy đó (thường là sổ đỏ) sẽ có hình vẽ của khu đất. Vậy thì hiểu rằng, thông thường, cứ 1 thửa đất sẽ có 1 ai đó làm chủ.
Và khi áp 02 loại bản đồ này với nhau, chúng ta thấy được cái thông tin cơ bản nhưng đầy đủ về Bất động sản. Cụm từ “áp quy hoạch” nghĩa là cái thửa đất của bạn, áp cái bản đồ quy hoạch lên thì nó ra cái gì. Khi áp 2 bản đồ này, chúng ta sẽ thấy được thửa đất này rơi vào quy hoạch kia, 2 thửa đất gần nhau nhưng có thể 1 thửa được lên thổ cư, 1 thửa không được ….
Quyền sử dụng đất là cái quyền sử dụng đất đúng với cái mục đích của quy hoạch cho phép. Quy hoạch mang tính tổng thể, quy chuẩn và hợp lý về mặt không gian, và sau khi áp vào bản đồ giải thửa thì sẽ tạo ra những thửa đất có giá trị cao nếu là đất ở, giá trị thấp hơn nếu là đất khác, và thậm chí ít có giá trị nếu rơi vào đường.
Nói thêm: Với người sử dụng đất, gần như chỉ có đất ở thì mới được xây nhà, được lên thổ cư …, đó là lý do để tại sao bạn sở hữu quyền sử dụng đất (có sổ đỏ) thì không có nghĩa là được phép xây nhà trên đó nếu quy hoạch không cho phép.
Quay lại câu chuyện ban đầu về pháp lý Dự án đất nền. Quy hoạch 1/500 nó là quy hoạch, nó thuộc nhóm bản vẽ quy hoạch là định hướng tổng thể, là quy chuẩn. Được duyệt QH 1/500 nghĩa là cái bản vẽ này phù hợp với quy chuẩn vá tổng thể chung. Và lưu ý rằng, bản đồ quy hoạch chưa đề cập đến sở hữu.
Sở hữu liên quan đến bản đồ giải thửa, vì thế, khi làm pháp lý của dự án đất nền, ngoài việc bạn làm cái quy hoạch 1/500 thì bạn phải đi thu gom hết các thửa đất trong khu vực bạn quy hoạch, nghĩa là bạn phải chuyển hết quyền sở hữu từ ai đó thành của bạn hết thì mới có thể gọi là tạm ổn về pháp lý.
Vậy thì mới có quy hoạch thì chưa nói lên được cái gì cả, vì bạn chỉ được phép bán cái bạn có thôi, mà bạn bán thửa đất, lô đất thì buộc bạn phải sở hữu nó đã. Thế nên, bạn muốn bán đất nền, thì trước tiên phải đền bù được đã rồi nói chuyện, chứ chỉ đưa cái quy hoạch ra thì chưa đủ.
Cái này đi sâu hơn 1 chút để giải thích rõ hơn. Bình thường thì chúng ta đi mua miếng đất, chuyển tên sổ đỏ xong, thì có mấy cách như sau:
- Bán nguyên con, nguyên trạng:
- Thửa to quá, xin tách thửa xong bán lẻ theo từng thửa.
- Có nhiều thửa đất gần nhau, diện tích lại to, thế là bạn quyết định quy hoạch lại, vẽ đường, phân lô cho nó ngon, xong gộp tất cả các thửa cũ xóa bài, rồi phân ra theo thửa mới, bán từng thửa mới. Cái này là cách các CĐT hay làm, và cách làm này trải qua hơn 30 bước lớn nhỏ. Cái QH 1/500 mà chúng ta hay nghe chỉ là cái bước quy hoạch lại thôi và phân lô cho nó ngon thôi. Phân kiểu này không ổn thì phân kiểu khác, miễn phù hợp quy chuẩn là dc duyệt thôi.
Thế nên với đất nền, đền bù qtrong hơn quy hoạch. Và 02 bước này được phép làm độc lập chứ không phải chờ nhau, đó là lý do đôi khi có quy hoạch rồi nhưng chưa chắc đã đền bù. Vì thế nếu nói có QH1/500 để thể hiện là đủ pháp lý thì ….chưa ổn.
Xem dự án: Đất nền có sổ ven sông Nam Sài Gòn: Hiệp Phước Habourview
