Nhiều người khi đi mua đất thì hết sức quan tâm đến việc chuyển thổ cư, thông thường thì chúng ta cứ nghe nói là “Chuyển lên thổ cư” được, nhưng lại không biết tại sao lại chuyển được.
Khi bạn đi mua 1 miếng đất có sổ, thì cái sổ đất đó chính là “Hiện trạng sử dụng đất” ngay tại thời điểm cấp sổ. Ví dụ, sổ đó được cấp năm 2001, thì lúc này ở đó là Đất nông nghiệp. Từ đó đến nay thì cái sổ đó vẫn ghi là Đất nông nghiệp.
Nhưng từ năm 2001 đến nay thì đã trải qua 18 năm, 3 lần điều chỉnh quy hoạch 1/2000, thế nên hiện tại kế hoạch sử dụng đất (hay gọi là QH 1/2000) của nhà nước ở chỗ đó chưa chắc đã là đất nông nghiệp.
Bạn muốn chuyển đổi lên thổ cư thì trước hết, cái quy hoạch đó phải là thổ cư đã. Cái trong sổ bạn đang là đất nông nghiệp, nhưng cái quy hoạch chỗ đó là thổ cư rồi thì lúc này, điều kiện cần đã thỏa.
Sau khi có điều kiện cần rồi, thì phải đạt điều kiện đủ bao gồm các hạng mục như giao thông kết nối, rồi tiền sử dụng đất … thì mới lên thổ cư được.
Câu hỏi đặt ra là: “Nếu quy hoạch hiện hữu, chỗ đó vẫn là đất nông nghiệp thì sao?”. Thế thì chưa có điều kiện cần để lên thổ cư, và đang trong trạng thái chờ, nếu 1 ngày đẹp trời, đất đó chuyển thành chức năng khác, thì đường đi còn mịt mờ.
Quy hoạch 1/2000 thì 5 năm đổi 1 lần theo định kỳ, muốn đổi quy hoạch thì phải đi kiểm kê hiện trạng, rồi lên kế hoạch sử dụng đất, rồi cân bằng đất, dân số …, xong rồi vẽ, xong rồi duyệt. Thường thì quá trình này mất 2-3 năm. Trong quá trình đó còn có sự điều chỉnh, thường điều chỉnh QH là phải làm theo “Chuyên đề”, mà cái chuyên đề này làm theo cụm, ko làm riêng lẻ được.
Thế nên, nếu là đất dân, thông thường chỉ có thể dựa vào sự update quy hoạch theo định kỳ mà chờ đợi thôi vì nhỏ lẻ không có khả năng làm chuyên đề để điều chỉnh theo cụm.
Thế nên khi nghe rêu rao rằng “Sẽ lên thổ cư được” mà hiện tại vẫn đang là đất nông nghiệp, quy hoạch đất nông nghiệp, thì phải hỏi lại rằng “Có khả năng điều chỉnh không?”.
Việc điều chỉnh quy hoạch thì dựa theo nhiều yếu tố, tuy nhiên luôn phải tuân theo các quy định, quy chuẩn về quy hoạch, nghĩa là khi làm thì phải giải thích được sử hợp lý của nó. Dân trong nghề, nhìn vào họ có thể đoán được khu này khu kia có điều chỉnh được không, vì nó dựa vào lý do là “Có giải thích được không?”.
Còn 1 cách khác là “hợp thức hóa”, nghĩa là dân cùng nhau xây nhà kiên cố trên đất nông nghiệp, và sau 1 thời gian thì nhà nước buộc phải hợp thức hóa, nhưng việc này thì càng ngày sẽ càng khó vì việc đo vẽ tốt hơn, quản lý chặt chẽ hơn.
Đất Vĩnh Lộc nghe đâu từng có thời 1 căn nhà chỉ trong 1 đêm là xây xong. Hôm nay là bãi đất trống, nhưng sáng mai đã là căn nhà rồi, đang xây đập thì dễ, nhưng xây xong, dọn đồ vô rồi lại không dễ để cưỡng chế.
Để mô tả rõ hơn cho cái bài viết về LÊN THỔ CƯ. Mình có 02 hình bên dưới đây (lấy ra từ dnailis).
Tất cả 2 thửa đất này đều là CLN (Cây lâu năm), nhưng ở hình đầu tiên, thì quy hoạch của nó là Đất ở nông thôn. Nhưng cái hình 2 thì quy hoạch của nó là Đất hạ tầng.
Điều này có nghĩa là miếng 1 thì bạn lên thổ cư được vì đã thỏa “Điều kiện cần”, còn miếng 2 thì không thỏa “Điều kiện cần luôn”.
Giờ có người nói, miếng 2 lên được thổ cư, liệu bạn có tin không?
Đôi người sẽ tin. vì nghe dụ rằng Quy hoạch này sẽ đổi.
Nhưng giả sử mình thêm thông tin nữa, là miếng 2 nằm trong ranh của Sân Bay Long Thành trong tương lai, thì bạn liệu có tin nó lên thổ cư được không?
Có những quy hoạch có thể đổi, có những quy hoạch thì … đơn giản là không thể trừ phi chính sách nhà nước đổi.
Còn nếu đó vẫn đang là đất nông nghiệp, thì đơn giản đó chưa có quy hoạch, nghĩa là khúc đó đang dự trữ cho tương lai. Tương lai quy hoạch nó là gì thì “hên xui”.
Đúng ra để xem quy hoạch, thì từ 1 thửa đất bình thường, người ta áp quy hoạch lên. nghĩa là có nhiều lớp khác nhau. Tuy nhiên, kỹ thuật hiện tại thì các trang tra cứu thông tin của nhà nước không cho phép làm điều này. Lý do sao thì không biết.
–Duc Le–
Xem dự án:
- Biệt thự, Shophouse khu Long Thành Đồng Nai: ID Junction
- Đất nền có sổ ven sông Nam Sài Gòn: Hiệp Phước Habourview
