Ngay sau khi được Thuận chủ trương đầu tư, Chủ đầu tư bắt đầu có thể tiến hành Thủ tục lập và phê duyệt Quy hoạch 1/500 song song với các thủ tục về Đất.
Phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch 1/500 hay Chứng chỉ quy hoạch (Giấy phép quy hoạch).
– Nếu dự án là khu đô thị, thì phải lập Nhiệm vụ quy hoạch, còn nếu Dự án là Căn hộ chung cư thì xin Giấy phép quy hoạch hay Chứng chỉ quy hoạch.
– Quy hoạch mà Doanh nghiệp lập theo quy định là Quy hoạch 1/500 và việc lập quy hoạch này phải dựa vào Quy hoạch 1/2000 do nhà nước lập (Có thể xem thêm các nội dung này trong phần Quy hoạch). Tuy nhiên sẽ có vấn đề một chút nếu khu vực này Chưa có quy hoạch 1/2000 hoặc Chủ đầu tư muốn làm khác với Quy hoạch 1/2000.
– Trường hợp khu vực Dự án Chưa có quy hoạch 1/2000, và thậm chí chưa có luôn quy hoạch định hướng. Thì muốn làm Quy hoạch, Chủ đầu tư phải hoặc là chờ, hoặc là hỗ trợ nguồn lực để nhà nước làm. Nếu rơi vào trường hợp này, thì thời gian là không dự liệu được.
– Trường hợp Chủ đầu tư muốn làm khác quy hoạch 1/2000, lúc này vấn đề xảy ra là muốn Khác cái gì? Có những thứ khác thì dễ, nhưng có những thứ khác thì rất khó. Nếu việc điều chỉnh không ảnh hưởng đến Chỉ tiêu quy hoạch thì dễ, còn nếu ảnh hưởng đến Chỉ tiêu quy hoạch thì khó. Ngoài ra, có một số Chỉ tiêu khó đổi hơn một số Chỉ tiêu khác.
– Nhiệm vụ quy hoạch / Chứng chỉ quy hoạch với Quy hoạch là một cặp bài trùng, cái này phải đi trước mới đến cái kia. Muốn điều chỉnh quy hoạch thì điều chỉnh từ nhiệm vụ.
– Nếu không có vấn đề gì rắc rối, thì chuẩn bị hồ sơ nộp Sở Quy hoạch kiến trúc, tron đó có cam kết về vốn, về tài chinh, các thông tin về quy hoạch. Sở quy hoạch sẽ có văn bản xin ý kiến Dân trong khu vực đó (nếu có), sau khi tổng hợp xong mọi ý kiến thì Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ có văn bản phê duyệt. Việc này kéo dài khoảng 3 tháng.
(*): Bản vẽ đính kèm: Trong quá trình này sẽ có một thuyết min, hoặc không, bản vẽ không quan trọng.
Phê duyệt Quy hoạch 1/500, thỏa thuận tổng mặt bằng kiến trúc 1/500.
– Cũng như mục trên, 2 cái này là một, tùy vào Dự án là gì, nếu dự án đô thị thì là Phê duyệt quy hoạch 1/500, còn nếu là nhà Chung cư thì thỏa thuận tổng mặt bằng kiến trúc 1/500.
– Sau khi đã thông nhiệm vụ, thì bước này cứ thế mà nộp hồ sơ. Hồ sơ của bước này sẽ bao gồm Nhiệm vụ hoặc Giấy phép quy hoạch, và một lượng bản vẽ quy hoạch theo được format theo chuẩn.
– Nếu không có bất thường gì về bản vẽ, hay khác biệt với nhiệm vụ, thì thường quy hoạch sẽ được duyệt trong vòng 2 tháng sau khi nộp hồ sơ.
(*): Bản vẽ đính kèm: Nếu là Dự án đô thị phân lô, thì thường sẽ có khoảng hơn 10 loại bản vẽ khác nhau, từ Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chỉ giới xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật …. Còn với Dự án cao tầng thì thường có 1 bản vẽ Tổng mặt bằng kiến trúc. Thẩm duyệt các loại thiết kế
– Quy hoạch 1/500 được duyệt là cơ sở cho các loại thiết kế liên quan đến hạ tầng và Công trình trên đất.
– Với Dự án đô thị tạo ra đất nền, việc “Công trình trên đất”, đồng nghĩa với làm hạ tầng, chi phí làm hạ tầng cũng không cao và khá đơn giản về kỹ thuật, do đó việc thẩm duyệt bao gồm Thiết kế san lấp, thiết kế hạ tầng, thiết kế đấu nối là tương đối đơn giản.
– Tuy nhiên, với chung cư cao tầng, các công trình này đều là Công trình từ cấp 2 đến Cấp đặc biệt, do đó cần những yêu cầu khắt khe liên quan đến Quy chuẩn thiết kế. Có các mục quan trọng như Thẩm duyệt Thiết kế cơ sở, Thẩm duyệt Phòng cháy chữa cháy. Sau đó là đến Thẩm tra thiết kế kỹ thuật thi công.
– Những nội dung này thường liên quan đến hồ sơ kỹ thuật, và lượng bản vẽ có thể phải chở bằng xe. Và thời gian để làm hết loại này thì khoảng 6 tháng.
(*): Bản vẽ đính kèm: Rất nhiều bản vẽ cho rất nhiều bộ môn, nên khó mà liệt kê hết.
Giấy phép xây dựng
– Đây là loại pháp lý phải nói là quan trọng nhất trong nhóm về Công trình trên đất. Sau khi có Giấy phép xây dựng thì có thể tạm gọi là Đầy đủ về mặt pháp lý.
– Điều kiện để có Giấy phép xây dựng bao gồm phải có đầy đủ các hồ sơ về Thiết kế, và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai loại hồ sơ này kết hợp lại thì mới đủ hồ sơ để nộp xin phép Xây dựng.
– Sau khi nộp đủ hồ sơ, Sở Xây dựng sẽ rà soát và thường trong vòng 40 ngày là sẽ cho kết quả chấp thuận.
(*): Bản vẽ đính kèm: Không có bản vẽ riêng, mà lấy bản vẽ từ quá trình thẩm duyệt Thiết kế.
—Đức Lê—
