Doanh nhân bất động sản Quy Nhơn, Bình Định: Những người tiên phong định hình thị trường

3.1 Bối cảnh ra đời của các doanh nhân bất động sản Quy Nhơn

Thị trường bất động sản Quy Nhơn, Bình Định, một trong những điểm sáng của khu vực duyên hải Nam Trung Bộ, không thể đạt được vị thế như ngày nay nếu không có sự đóng góp của các doanh nhân bất động sản Quy Nhơn. Trước khi trở thành trung tâm kinh tế và du lịch nổi bật, Quy Nhơn chỉ là một thị xã nhỏ với nền kinh tế phụ thuộc chủ yếu vào nông nghiệp, ngư nghiệp và thương mại cảng biển. Theo số liệu từ Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Định, trước năm 1986, Quy Nhơn có dân số khoảng 180.000 người, với diện tích đất đô thị chiếm chưa đến 10% tổng diện tích 284,28 km² của thành phố hiện nay. Giai đoạn này, khái niệm “doanh nhân bất động sản” hầu như không tồn tại, các giao dịch đất đai chỉ diễn ra tự phát giữa các cá nhân với mục đích xây dựng nhà ở hoặc mở rộng đất canh tác.

Sau Đổi Mới (1986), chính sách kinh tế mở cửa đã tạo điều kiện cho các đô thị như Quy Nhơn phát triển. Thị trường bất động sản Quy Nhơn bắt đầu hình thành với sự tham gia của những doanh nhân địa phương đầu tiên. Họ thường xuất thân từ các gia đình kinh doanh nhỏ lẻ hoặc có mối quan hệ sâu rộng trong cộng đồng. Ví dụ, theo thống kê của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chi nhánh Bình Định, vào cuối thập niên 1990, khoảng 70% các giao dịch đất đai tại Quy Nhơn được thực hiện bởi các cá nhân hoặc nhóm kinh doanh tự phát, với giá trị trung bình chỉ khoảng 2-3 triệu đồng/m² tại khu vực trung tâm. Những doanh nhân này không chỉ nhạy bén với tiềm năng đất đai mà còn đóng vai trò kết nối giữa nhu cầu thực tế của người dân và cơ hội phát triển của bất động sản Quy Nhơn Bình Định.

3.2 Vai trò của doanh nhân địa phương trong giai đoạn đầu

Từ sau Đổi Mới đến năm 2010, các doanh nhân bất động sản Quy Nhơn bản địa đã đặt nền móng cho sự phát triển của thị trường. Không giống các doanh nhân từ các thành phố lớn với nguồn vốn dồi dào, họ hoạt động ở quy mô nhỏ, dựa vào sự am hiểu địa phương và mạng lưới quan hệ cá nhân. Theo báo cáo của Sở Xây dựng Bình Định năm 2005, Quy Nhơn có khoảng 1.200 giao dịch bất động sản được ghi nhận, trong đó 85% là đất thổ cư với diện tích trung bình 80-120 m². Các doanh nhân bất động sản địa phương đã tập trung vào phân khúc đất nền và nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang gia tăng.

Nhiều công ty thành lập năm 2008, đã triển khai hơn 15 dự án đất nền nhỏ tại các phường như Nhơn Bình, Nhơn Phú, với tổng cộng khoảng 500 lô đất, giá bán trung bình 5-7 triệu đồng/m² vào năm 2010, một doanh nghiệp địa phương khác, đã phân phối hơn 300 lô đất tại khu vực Nhơn Hội với giá 4-6 triệu đồng/m², góp phần đưa bất động sản Quy Nhơn Bình Định đến gần hơn với người dân. Những doanh nhân này không chỉ bán đất mà còn hỗ trợ pháp lý, một vấn đề nan giải khi quy hoạch đô thị chưa rõ ràng. Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Định, đến năm 2010, chỉ 60% đất đai tại Quy Nhơn có sổ đỏ, và các doanh nhân địa phương đã đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình cấp giấy chứng nhận.

Họ cũng định hình văn hóa giao dịch bất động sản tại Quy Nhơn, chú trọng xây dựng uy tín hơn là chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Một khảo sát của VCCI Bình Định năm 2012 cho thấy 78% người mua bất động sản tại Quy Nhơn tin tưởng vào các doanh nhân địa phương hơn so với các công ty từ bên ngoài, nhờ sự gần gũi và minh bạch trong giao dịch. Điều này đặc biệt quan trọng trong một thị trường mới nổi như bất động sản Quy Nhơn Bình Định, nơi niềm tin là yếu tố quyết định.

3.3 Sự tham gia của các doanh nhân từ bên ngoài: Tầm nhìn chiến lược và nguồn vốn lớn

Sự bùng nổ của thị trường bất động sản Quy Nhơn từ năm 2010 đến 2020 đánh dấu sự tham gia của các doanh nhân từ TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh khác, mang theo nguồn vốn lớn và tầm nhìn chiến lược. Họ đã biến Quy Nhơn từ một thị trường sơ khai thành điểm đến đầu tư cạnh tranh với Đà Nẵng và Nha Trang. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) năm 2020, Quy Nhơn thu hút hơn 40.000 tỷ đồng vốn đầu tư bất động sản trong thập kỷ này, với 65% đến từ các doanh nghiệp ngoài tỉnh.

3.3.1 Các “ông lớn” và những dự án mang tính biểu tượng

Một trong những doanh nhân tiêu biểu là ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh. Với kinh nghiệm từ thị trường TP.HCM, ông Trung nhận thấy tiềm năng của Quy Nhơn khi du lịch khởi sắc. Năm 2018, Hưng Thịnh ra mắt MerryLand Quy Nhơn – dự án quy mô 695 ha tại bán đảo Hải Giang, với vốn đầu tư giai đoạn một 57.000 tỷ đồng. Dự án này cung cấp 1.500 căn Bizhouse, 300 biệt thự và 2.000 phòng khách sạn 5 sao, đạt tỷ lệ hấp thụ 85% trong vòng 6 tháng đầu mở bán (theo số liệu từ Hưng Thịnh năm 2019). MerryLand không chỉ nâng tầm bất động sản Quy Nhơn mà còn đưa Quy Nhơn vào danh sách các điểm đến quốc tế.

Ông Nguyễn Văn Đạt của Công ty Phát Đạt cũng để lại dấu ấn với Nhơn Hội New City. Dự án này, khởi công năm 2018, có diện tích 34,16 ha, cung cấp 961 lô đất liền kề (5m x 16m) và 347 lô shophouse (7m x 18m), tổng vốn đầu tư 1.700 tỷ đồng. Giá bán khởi điểm từ 12-15 triệu đồng/m², đến năm 2019 đã tăng lên 17 – 20 triệu đồng/m², theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn. Nhơn Hội New City biến khu vực Nhơn Hội từ đất hoang thành khu đô thị hiện đại, thu hút hơn 5.000 nhà đầu tư trong 3 năm.

3.3.2 Trịnh Văn Quyết: Tầm nhìn chiến lược và dấu ấn FLC tại Quy Nhơn

Trịnh Văn Quyết, cựu Chủ tịch Tập đoàn FLC, là một trong những doanh nhân để lại dấu ấn lớn nhất tại thị trường bất động sản Quy Nhơn. Sinh năm 1975 tại Vĩnh Phúc, ông Quyết khởi nghiệp từ lĩnh vực luật trước khi dẫn dắt FLC thành tập đoàn đa ngành với vốn điều lệ tăng từ 18 tỷ đồng (2010) lên hơn 7.100 tỷ đồng (2020). Năm 2015, FLC đặt chân đến Quy Nhơn với dự án FLC Quy Nhơn Beach & Golf Resort tại xã Nhơn Lý, diện tích 1.300 ha, vốn đầu tư ban đầu 7.000 tỷ đồng. Dự án bao gồm 500 biệt thự, 1.000 phòng khách sạn 5 sao và sân golf 36 hố, đạt doanh thu hơn 3.000 tỷ đồng từ bán biệt thự và condotel trong giai đoạn 2016-2018 (theo báo cáo tài chính FLC).

FLC Quy Nhơn đã thay đổi hoàn toàn diện mạo Nhơn Lý, nơi trước đó chỉ có dân số khoảng 5.000 người và kinh tế chủ yếu dựa vào ngư nghiệp. Giá đất tại Nhơn Lý tăng từ 2-3 triệu đồng/m² năm 2014 lên 50-70 triệu đồng/m² năm 2020, theo số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Định. Dự án cũng góp phần đưa Quy Nhơn vào top điểm đến du lịch, với lượng khách đến khu vực tăng từ 2,5 triệu lượt năm 2015 lên 4,8 triệu lượt năm 2019 (Sở Du lịch Bình Định). Ngoài ra, FLC Sea Tower (32 tầng, 600 căn hộ, vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng) và FLC Lux City Quy Nhơn (36 ha, 1.200 sản phẩm, vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng) tiếp tục mở rộng hệ sinh thái FLC tại Quy Nhơn.

Tuy nhiên, sự nghiệp của Trịnh Văn Quyết tại Quy Nhơn gặp khủng hoảng khi ông bị bắt năm 2022 vì cáo buộc thao túng chứng khoán và lừa đảo, dẫn đến án tù 21 năm. Các dự án như FLC Sea Tower bị đình chỉ do chưa nghiệm thu PCCC, FLC Lux City ngừng thi công, và FLC nợ thuế 133 tỷ đồng tại Bình Định (theo Cục Thuế Bình Định, 2023). Dù vậy, di sản của ông vẫn là FLC Quy Nhơn Beach & Golf Resort, tiếp tục hoạt động và đóng góp 1,5-2% GDP du lịch của tỉnh (ước tính từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Bình Định năm 2024).

3.3.3 Tác động của các doanh nhân ngoại tỉnh

Các doanh nhân từ bên ngoài mang lại nguồn vốn lớn (ước tính 26.000 tỷ đồng từ 2015-2020, theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Bình Định), áp dụng tiêu chuẩn xây dựng hiện đại và tạo cạnh tranh lành mạnh. Họ đẩy giá trị bất động sản Quy Nhơn Bình Định tăng trung bình 15-20%/năm từ 2015-2020 (VARS), nhưng cũng đặt áp lực lên doanh nhân địa phương, buộc họ phải hợp tác hoặc chuyển sang phân khúc ngách.

3.4 Thách thức và đổi mới của các doanh nhân bất động sản Quy Nhơn

3.4.1 Thách thức từ thị trường và pháp lý

Các doanh nhân bất động sản Quy Nhơn đối mặt với nhiều thách thức. Đại dịch Covid-19 khiến lượng khách du lịch giảm từ 4,8 triệu lượt (2019) xuống 2,1 triệu lượt (2020), kéo theo tỷ lệ hấp thụ bất động sản nghỉ dưỡng giảm 30% (VARS, 2020). Pháp lý cũng là vấn đề lớn: theo Sở Xây dựng Bình Định, đến năm 2023, 25% dự án tại Quy Nhơn gặp vướng mắc về cấp phép, làm tăng chi phí đầu tư thêm 10-15%.

3.4.2 Đổi mới để thích nghi

Các doanh nhân đã ứng dụng công nghệ, như nền tảng VR của Hưng Thịnh giúp 70% giao dịch MerryLand diễn ra trực tuyến năm 2021. Họ cũng phát triển bất động sản xanh: Nhơn Hội New City tích hợp 5 ha công viên, MerryLand dành 15% diện tích cho không gian xanh, đáp ứng xu hướng sống bền vững.

3.5 Tầm ảnh hưởng của doanh nhân bất động sản Quy Nhơn đối với cộng đồng và kinh tế địa phương

Các doanh nhân tạo ra hơn 15.000 việc làm từ 2015-2020 (Sở Lao động Bình Định), đóng góp 10-12% ngân sách tỉnh qua thuế (Cục Thuế Bình Định, 2023), và thay đổi diện mạo Quy Nhơn với các dự án như FLC Quy Nhơn, MerryLand. Họ cũng hỗ trợ cộng đồng qua các hoạt động như Hưng Thịnh tài trợ 50 tỷ đồng xây trường học (2020-2023).

Các doanh nhân bất động sản Quy Nhơn, từ địa phương đến ngoại tỉnh như Trịnh Văn Quyết, Nguyễn Đình Trung, đã biến thị trường bất động sản Quy Nhơn Bình Định thành điểm sáng. Với số liệu cụ thể như 40.000 tỷ đồng đầu tư, giá đất tăng 15-20%/năm, và 4,8 triệu lượt khách du lịch (2019), họ không chỉ khai thác tiềm năng mà còn đặt nền móng cho tương lai bền vững.